יום שלישי, 19 באוקטובר 2010

הסכמי חכירה – מינהל מקרקעי ישראל – כל מה שצריך לדעת

זכות החכירה ממינהל מקרקעי ישראל:
מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "מינהל") הוקם בשנת 1960 על מנת לנהל את מקרקעי ישראל, מקרקעי ה קרן הקיימת לישראל וכן מקרקעי רשות הפיתוח.
מהי חכירה לדורות:
חכירה לדורות הנה שכירות של מעל ל- 25 שנה כאשר בניגוד לרכישת נכס מקרקעין הרשום ב לשכת רישום המקרקעין הרוכש הופך להיות בעליו של הנכס, ללא הגבלת זמן.
במועד רכישת הקרקע, יחתום הרוכש שיוגדר למעשה כחוכר על הסכם חכירה אשר יגדיר את המערכת החוזית של החוכר עם המינהל, כאשר הסכם החכירה מגדיר מהם זכויותיו וחובותיו של החוכר בתחומי הקרקע המדוברת.
ברכישת נכס או יחידת קרקע מהמינהל נכנס הרוכש למערכת חוזית עם המינהל כאשר ההשלכות על כך מתבטאות במספר היבטים:
לעומת זאת, ברכישה מול המינהל, הרוכש אינו רוכש פיזית את הקרקע לבעלותו ללא הגבלת זמן, אלא רוכש זכות ל 49 שנים בקרקע מהמנהל עם אפשרות להארכה ל – 49 שנים נוספות.

החוכר משלם למינהל עבור זכות החכירה בקרקע, היינו זכות השימוש, באמצעות דמי חכירה שנתיים.
דמי חכירה שנתיים:
הרוכש אשר נהפך לחוכר בקרקע משלם דמי חכירה שנתיים למינהל קרי "דמי שכירות" שנתיים בגין זכות השימוש בקרקע.

דמי השימוש הנם הנגזרת משווי הקרקע עליו יושב הנכס לפי סכומים מתעדכנים בהתאם לגובה המדד, עליית מחירי הקרקע או בהתאם להחלטת מועצת המינהל.

מועצת המינהל:
גוף שהוקם על פי חוק מינהל מקרקעי ישראל תש"ך 1960- ותפקידה לקבוע את המדיניות הנוהגת בקרקעות אשר משתנה ומתעדכנת מעת לעת.
ישנם מצבים בהם הרוכשים מעדיפים לשלם את הסכום בסכום חד פעמי אשר נקרא היוון ובכך להימנע מתשלומים עתיים שנתיים.

מהו היוון:
תשלום חד פעמי עבור השימוש בקרקע של המינהל לתקופה של כ- 49 שנים. התשלום מעניק לרוכש מעין הנחה משמעותית ושקט נפשי לכל תקופת החכירה כאשר ברוב המקרים היא עומדת על 49 שנים. יובהר כי לא כל הסכם חכירה מכיל את האפשרות לתשלומי היוון.

להלן אפשרויות להיוון:
היוון רעיוני: כאשר החוכרים, מכל סיבה שהיא, לא ניצלו את הטבות החלטת 1090 שהעניקה הנחה משמעותית לכל מי שביקש להוון את דמי החכירה ובכך לזכות בעוד 49 שנה נוספות ללא תשלום נוסף. באמצעות תשלום ההיוון הרעיוני ייעלו החוכרים את העברת הבעלות הבאה אשר תתרחש בעתיד ולא תגרור אחריה תשלום דמי חכירה נוספים לרוכש.

החלטת מינהל מס' 1145, הגדירה כי היוון רעיוני מאפשר לאלו המבקשים להוון את דמי החכירה לשלם בפריסה של 7 שנים תשלומים שנתיים שווים (באותו הסכום שהיה אמור להות עבור דמי היוון אילולא היו מחליטים להוון את דמי החכירה במועד החתימה על הסכם החכירה) ובכך הם גורמים ל היוון הזכויות במינהל עבור הנכס שבגינו שולם הסכום.
כתוצאה מתשלום ההיוון הרעיוני זכאי החוכר ל חוזה חכירה מהוון עד סוף יתרת תקופת החכירה המופיעה בחוזהו וכן לתקופת חכירה נוספת.
כאשר החוכר מעוניין למכור את זכויותיו לרוכש פוטנציאלי עליו לשלם דמי הסכמה למינהל.
דמי הסכמה למינהל:
המינהל מבצע את העברת הזכויות במקרקעין תמורת תשלום דמי הסכמה ובהנחה שלחוכר אין חובות כלשהם כלפי ה מינהל והוצגו כל המסמכים הנדרשים להעברה.
גובה דמי ההסכמה נקבעים בהתאם ל חוזה החכירה והחלטות מועצת המינהל כאשר ה מינהל ינפיק לחוכר שובר מיוחד לתשלום דמי ההסכמה.

במעמד העברת הזכויות בנכס רשאי הרוכש להוון את הנכס ואז מאוחר יותר הוא יהיה פטור מ דמי הסכמה.

מי זכאי לפטור מדמי הסכמה:
חוכר אשר במעמד חתימה על הסכם החכירה שילם דמי היוון מראש היינו דמי החכירה השנתיים לפי הבקשה להעברת הזכויות.
לחוכר בבנייה רוויה ונמוכה למגורים, אם בוצעה עברת זכויות קודמת באותה שנת מס אשר שולמו לגביה דמי הסכמה.
כאשר החוכר נכלל באחת מקטגוריות הפוטרות מ דמי הסכמה בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534.
העברה מהורים לבניהם לנכדיהם או לבניהם שאחריהם ו/או לבני זוגם של כל אחד מאלה וההיפך.
העברה מבעל לאשתו, לרבות הידועה בציבור כאשתו והיפך.
בין אחים ו/או בני זוגם.
ממוריש ליורשו החוקי, בין יורשים חוקיים של אותו מוריש.
לרשימה מורחבת יותר ראו החלטה 534.






האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.


המחברת עו"ד דברת יעקב הנה בעלת משרד עורכי דין ברעננה המתמחה בתחום הנדל"ן לרבות ליווי קבוצות רכישה/תמ"א 38 ומיסוי מקרקעין, מסחרי\אזרחי, היי-טק, ודיני הסכמים.
עוה"ד הנה בעלת תואר שני במינהל עסקים MBA מאוניברסיטה בבריסל, שבלגיה.
כתובת אי מייל: dovrat@djlaw.co.il
www.djlaw.co.il

חותמים על הסכם מכר בקרוב – מהם הפרמטרים החשובים שיש לדעת?

חובת הגילוי ותום הלב בעסקאות מקרקעין

רבים מחפשים אחר הלכה חד משמעית בעניין חובת תום הלב והגילוי במסגרת הסכם מכר, מקרקעין, אולם למצער, עדיין אין הלכה ספציפית בעניין היקף חובת הזהירות בניהול משא ומתן שכן, ברוב המקרים בית המשפט נוהג לבחון את זהות הצדדים לעסקה. במצבים בהם נראה לבית המשפט כי, לרוכש ידע והבנה טובים בהלכות הנדל"ן והמסחר והוא יכול היה לבדוק את מצבו של הנכס אולם בחר לעשות זאת באופן חלקי או אף בכלל לא, שאז יורדת חובת הגילוי של המוכר במעט. רצוי כי המוכר יפרוש בפני הרוכש הפוטנציאלי את כל המידע הידוע לו אודות הנכס המדובר, שכן אילולא לא יפעל במסגרת חובת תום הלב הוא חשוף לתביעות וטרוניות מצד הרוכש.

כאמור, עסקת מקרקעין מחייבת את הצדדים לעסקה בחובת גילוי מריבית לרבות בגין הממכר בעסקה, לאור האמור לעיל, רבים מהסכמי המכר נפתחים בהצהרות המוכר על מצב הנכס ותקינותו ושאין כל מניעה חוקית למכירתו, כגון: שיעבוד על הנכס, משכון, התחייבות כלפי צד ג', התחייבות לביצוע עסקה וכיו"ב. אף הרוכש מצהיר כי ביצע את כל הבדיקות בנוגע למצבו הפיזי המשפטי והתכנוני של הנכס ואף הוא מוותר מראש על כל תביעה כנגד המוכר בעניין תקינות הנכס.
ברוב המקרים, ידו של המוכר, בעסקת מכר, על העליונה שכן והוא מודע היטב לפגמים ולליקויים של הנכס, במידה ויש, לעומת הקונה אשר אינו מודע לפגמים שעלולים לצוץ בהמשך ועדיין מוטלות עליו החובות לברר ולבדוק תקינות הנכס.
לאור האמור לעיל עולה כי, חלה על המוכר חובת גילוי המהווה חלק בלתי נפרד מחובת תום הלב בעסקת מקרקעין ובניהול המשא ומתן בין הצדדים.

בעניין פרשנות הסכם: סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע כי "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה ובמידה שאינה משתמעת ממנו – מתוך הנסיבות".
בתי המשפט בפסיקה רבה נתנו את דעתם בכל הקשור לסעיף זה ולאופן פירוש החוזים:
 חוזה יפורש בהתאם לתכליתו כאשר באופן ראשוני מתייחסים לתכלית הסובייקטיבית בהתאם ללשון המסמך ונסיבות עריכתו בו זמנית ובהיעדרה לאובייקטיבית, כאשר התכלית הסובייקטיבית תגבר במצב של התנגשות.
 בתי המשפט נותנים חשיבות גבוהה יותר לאומד הדעת המשתמע מתוך החוזה לבין אומד הדעת הנלמד מתוך הנסיבות.
 מהות התכלית הסובייקטיבית נובעת מהאינטרסים שהניעו את הצדדים לפעול כפי שפעלו ערב החתימה על ההסכם בעוד שהמהות האובייקטיבית נובעת מהערכים והאינטרסים העולים בדרך כלל בחוזה מהסוג הספציפי הנדונים.

זיכרון דברים והשלכותיו בעסקאות נדל"ן
לעתים ניתן לראות כי צדדים ל הסכם מכר מחליטים לעגן את הסכמתם ב זיכרון דברים כאשר רבים, בדרך כלל במכירת דירה יד שנייה, אינם מודעים להשלכות של המסמך עליהם הם חותמים.
במקרים רבים, הדרישה מגיעה מהמוכר אשר מעוניין לעגן את העסקה במסמך עוד מראשיתה וטרם נבדקו כל הפרמטרים הנדרשים טרם רכישת נכס מקרקעין.
כאמור, רבים מהמוכרים חותמים על זיכרון דברים טרם פנו לעורך דין ובדקו את כדאיות העסקה מהבחינה המשפטית, פיזית, תכנונית.
המשמעות של זיכרון דברים לפי חוק החוזים משקף את רצון הצדדים לגבש הסכמות שהגיעו אליהם עד כה כאשר ישנו פער בין מעמדו החוקי של זיכרון דברים בעולם המשפט לעומת התפיסה המקובלת אצל מוכרים ורוכשים ב עסקאות מקרקעין.
מפסיקת בית משפט עולה כי זיכרון דברים נחשב בחלק גדול מהמקרים להסכם מחייב!!
אשר על כן, חתימה על זיכרון דברים צריכה להיות במצב שבו הצדדים מודעים היטב להשלכות המסמך ובכל זאת הם מעוניינים לחתום על זיכרון דברים. מדובר על מצב בו שני הצדדים חוששים לאבד את העסקה ואכן מודעים לכך שמדובר בהתחייבות ממשית הזהה לחוזה, וכי כל דרך להתחמק מהוראות זיכרון הדברים שקולה להפרת הסכם.

בפסיקה ניתן לראות מנגנון לקיומו של זיכרון דברים לפי 3 מבחנים:
 "גמירות דעתם של הצדדים": ביהמ"ש מעוניין להתחקות אחר כוונת הצדדים ערב החתימה על המסמך בהתאם לכוונת הצדדים ואיך נתפס זיכרון הדברים בעיני הצדדים ומה היו העובדות שאפפו את מעמד החתימה. ההליך נקרא "נוסחת הקשר", ומנסה לברר האם הצדדים ראו במסמך חוזה מחייב וכי ההסכם הסופי הנו הליך פורמאלי בלבד, וכי אז המבחן התקיים.
 "מסוימות": בית המשפט קובע האם הופיעו במסמך פרטים חיוניים ומהותיים בעסקה, כגון: תיאור הנכס, מהות העסקה, תמורה, מועדי תשלום, ומועד ביצוע העסקה כאשר לבית המשפט נתונה הסמכות להשלים פרטים אם מכוח החוק או ממקורות חיצוניים, והכל במידת הצורך.
 "דרישת הכתב": סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969 קובע כי, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.

הפרת חוזה מכר ודרכי ההתמודדות:
ככלל על הצדדים לקיים הסכם בתום לב ובדרך מקובלת כאשר חובת הגילוי ותום הלב הנה נרחבת ומהווה חלק מהוראות ה הסכם אף אם לא צוין העניין במפורש ב חוזה.
ישנם מצבים בהם הצד הנפגע מהפרה יסודית זכאי לבטל את ה חוזה בתנאים ובמועדים הקבועים ב חוזה כאשר יש למלא אחר ההוראות הספציפיות ב חוזה.
במרבית המקרים מנסחים סעיפים אשר מוגדרים כעיקרי ה חוזה והפרתם נחשבת הפרה יסודית של ה חוזה, שכן לא כל הפרה של חוזה מהווה הפרה יסודית אשר גוררת אחריה את ביטול ה הסכם.
במקרה של הפרת חוזה שאינה יסודית, יהא הנפגע מההפרה זכאי לבטל את ה חוזה אך ורק לאחר שהתריע בפני הצד המפר, ולאחר ארכת זמן שניתנה לו לתקן את ההפרה.
הכלל המוביל בדיני החוזים מחייב את הצדדים לעסקה לקיים את ההתחייבות באופן שאינו משתמע לשתי פנים, כלומר אדם יוכל רק במקרים נדירים ביותר לבטל חוזה בטענת עושק או כי מכר את דירתו במחיר הנופל ממחיר השוק, כלל זה גורם ליציבות משפטית בכל הנוגע ל עסקאות מקרקעין.

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א 1970–(להלן: "חוק החוזים, תרופות")

חוק זה מסדיר את סוגיית התרופות כאשר ניתנת אפשרות לפצות את הניזוק בשל הפגם שנוצר כתוצאה מהפרת ה הסכם.
במסגרת החוק נקבעו מספר דרכים להתמודדות עם הפרות חוזה, שאז רשאי הנפגע מהפרת ה חוזה לתבוע ולבטל את ה חוזה או אף לקיימו בדרך של אכיפתו, וכי אז זכאי הנפגע לפיצויים בשל הפרת ה חוזה.
לפי סעיף 2 ל חוק החוזים, תרופות: זכאי הנפגע לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן וזאת בהתאם להוראות ה חוזה. על כן, מאוד חשוב במועד ניסוח ה חוזה לחשוב על כל ההפרות הצפויות במסגרת ה חוזה ולעגן אותם במנגנונים של תרופות ובכך להגן על הצדדים לעסקה.
ישנם 4 חריגים אשר אינם נכנסים למטרייה של ההפרות:
ה חוזה אינו בר ביצוע.
אכיפת ה חוזה היא כפייה לעשות או לקבל, עבודה אישית או שירות אישי.
ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל.
אכיפת ה חוזה הנה בלתי מוצדקת בנסיבות העניין.

מהם הסעדים שבהם זכאי הנפגע מההפרה:
בהתאם לחלופות הסעדים ב חוק החוזים תרופות – ביטול והשבה, אכיפה ופיצויים.
כאשר הצד הנפגע בוחר בסעד מסוים הוא אינו רשאי לשנות את דעתו ולבקש להחליף את הסעד הנבחר בסעד שונה.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.

המחברת עו"ד דברת יעקב הנה בעלת משרד עורכי דין ברעננה המתמחה בתחום הנדל"ן לרבות ליווי קבוצות רכישה/תמ"א 38 ומיסוי מקרקעין, מסחרי\אזרחי, היי-טק, ודיני הסכמים.
עוה"ד הנה בעלת תואר שני במינהל עסקים MBA מאוניברסיטה בבריסל, שבלגיה.
כתובת אי מייל: dovrat@djlaw.co.il
www.djlaw.co.il




חובת הגילוי ותום הלב בעסקאות מקרקעין

רבים מחפשים אחר הלכה חד משמעית בעניין חובת תום הלב והגילוי במסגרת הסכם מכר, מקרקעין, אולם למצער, עדיין אין הלכה ספציפית בעניין היקף חובת הזהירות בניהול משא ומתן שכן, ברוב המקרים בית המשפט נוהג לבחון את זהות הצדדים לעסקה. במצבים בהם נראה לבית המשפט כי, לרוכש ידע והבנה טובים בהלכות הנדל"ן והמסחר והוא יכול היה לבדוק את מצבו של הנכס אולם בחר לעשות זאת באופן חלקי או אף בכלל לא, שאז יורדת חובת הגילוי של המוכר במעט. רצוי כי המוכר יפרוש בפני הרוכש הפוטנציאלי את כל המידע הידוע לו אודות הנכס המדובר, שכן אילולא לא יפעל במסגרת חובת תום הלב הוא חשוף לתביעות וטרוניות מצד הרוכש.

כאמור, עסקת מקרקעין מחייבת את הצדדים לעסקה בחובת גילוי מריבית לרבות בגין הממכר בעסקה, לאור האמור לעיל, רבים מהסכמי המכר נפתחים בהצהרות המוכר על מצב הנכס ותקינותו ושאין כל מניעה חוקית למכירתו, כגון: שיעבוד על הנכס, משכון, התחייבות כלפי צד ג', התחייבות לביצוע עסקה וכיו"ב. אף הרוכש מצהיר כי ביצע את כל הבדיקות בנוגע למצבו הפיזי המשפטי והתכנוני של הנכס ואף הוא מוותר מראש על כל תביעה כנגד המוכר בעניין תקינות הנכס.
ברוב המקרים, ידו של המוכר, בעסקת מכר, על העליונה שכן והוא מודע היטב לפגמים ולליקויים של הנכס, במידה ויש, לעומת הקונה אשר אינו מודע לפגמים שעלולים לצוץ בהמשך ועדיין מוטלות עליו החובות לברר ולבדוק תקינות הנכס.
לאור האמור לעיל עולה כי, חלה על המוכר חובת גילוי המהווה חלק בלתי נפרד מחובת תום הלב בעסקת מקרקעין ובניהול המשא ומתן בין הצדדים.

בעניין פרשנות הסכם: סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע כי "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה ובמידה שאינה משתמעת ממנו – מתוך הנסיבות".
בתי המשפט בפסיקה רבה נתנו את דעתם בכל הקשור לסעיף זה ולאופן פירוש החוזים:
 חוזה יפורש בהתאם לתכליתו כאשר באופן ראשוני מתייחסים לתכלית הסובייקטיבית בהתאם ללשון המסמך ונסיבות עריכתו בו זמנית ובהיעדרה לאובייקטיבית, כאשר התכלית הסובייקטיבית תגבר במצב של התנגשות.
 בתי המשפט נותנים חשיבות גבוהה יותר לאומד הדעת המשתמע מתוך החוזה לבין אומד הדעת הנלמד מתוך הנסיבות.
 מהות התכלית הסובייקטיבית נובעת מהאינטרסים שהניעו את הצדדים לפעול כפי שפעלו ערב החתימה על ההסכם בעוד שהמהות האובייקטיבית נובעת מהערכים והאינטרסים העולים בדרך כלל בחוזה מהסוג הספציפי הנדונים.

זיכרון דברים והשלכותיו בעסקאות נדל"ן
לעתים ניתן לראות כי צדדים ל הסכם מכר מחליטים לעגן את הסכמתם ב זיכרון דברים כאשר רבים, בדרך כלל במכירת דירה יד שנייה, אינם מודעים להשלכות של המסמך עליהם הם חותמים.
במקרים רבים, הדרישה מגיעה מהמוכר אשר מעוניין לעגן את העסקה במסמך עוד מראשיתה וטרם נבדקו כל הפרמטרים הנדרשים טרם רכישת נכס מקרקעין.
כאמור, רבים מהמוכרים חותמים על זיכרון דברים טרם פנו לעורך דין ובדקו את כדאיות העסקה מהבחינה המשפטית, פיזית, תכנונית.
המשמעות של זיכרון דברים לפי חוק החוזים משקף את רצון הצדדים לגבש הסכמות שהגיעו אליהם עד כה כאשר ישנו פער בין מעמדו החוקי של זיכרון דברים בעולם המשפט לעומת התפיסה המקובלת אצל מוכרים ורוכשים ב עסקאות מקרקעין.
מפסיקת בית משפט עולה כי זיכרון דברים נחשב בחלק גדול מהמקרים להסכם מחייב!!
אשר על כן, חתימה על זיכרון דברים צריכה להיות במצב שבו הצדדים מודעים היטב להשלכות המסמך ובכל זאת הם מעוניינים לחתום על זיכרון דברים. מדובר על מצב בו שני הצדדים חוששים לאבד את העסקה ואכן מודעים לכך שמדובר בהתחייבות ממשית הזהה לחוזה, וכי כל דרך להתחמק מהוראות זיכרון הדברים שקולה להפרת הסכם.

בפסיקה ניתן לראות מנגנון לקיומו של זיכרון דברים לפי 3 מבחנים:
 "גמירות דעתם של הצדדים": ביהמ"ש מעוניין להתחקות אחר כוונת הצדדים ערב החתימה על המסמך בהתאם לכוונת הצדדים ואיך נתפס זיכרון הדברים בעיני הצדדים ומה היו העובדות שאפפו את מעמד החתימה. ההליך נקרא "נוסחת הקשר", ומנסה לברר האם הצדדים ראו במסמך חוזה מחייב וכי ההסכם הסופי הנו הליך פורמאלי בלבד, וכי אז המבחן התקיים.
 "מסוימות": בית המשפט קובע האם הופיעו במסמך פרטים חיוניים ומהותיים בעסקה, כגון: תיאור הנכס, מהות העסקה, תמורה, מועדי תשלום, ומועד ביצוע העסקה כאשר לבית המשפט נתונה הסמכות להשלים פרטים אם מכוח החוק או ממקורות חיצוניים, והכל במידת הצורך.
 "דרישת הכתב": סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969 קובע כי, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.

הפרת חוזה מכר ודרכי ההתמודדות:
ככלל על הצדדים לקיים הסכם בתום לב ובדרך מקובלת כאשר חובת הגילוי ותום הלב הנה נרחבת ומהווה חלק מהוראות ה הסכם אף אם לא צוין העניין במפורש ב חוזה.
ישנם מצבים בהם הצד הנפגע מהפרה יסודית זכאי לבטל את ה חוזה בתנאים ובמועדים הקבועים ב חוזה כאשר יש למלא אחר ההוראות הספציפיות ב חוזה.
במרבית המקרים מנסחים סעיפים אשר מוגדרים כעיקרי ה חוזה והפרתם נחשבת הפרה יסודית של ה חוזה, שכן לא כל הפרה של חוזה מהווה הפרה יסודית אשר גוררת אחריה את ביטול ה הסכם.
במקרה של הפרת חוזה שאינה יסודית, יהא הנפגע מההפרה זכאי לבטל את ה חוזה אך ורק לאחר שהתריע בפני הצד המפר, ולאחר ארכת זמן שניתנה לו לתקן את ההפרה.
הכלל המוביל בדיני החוזים מחייב את הצדדים לעסקה לקיים את ההתחייבות באופן שאינו משתמע לשתי פנים, כלומר אדם יוכל רק במקרים נדירים ביותר לבטל חוזה בטענת עושק או כי מכר את דירתו במחיר הנופל ממחיר השוק, כלל זה גורם ליציבות משפטית בכל הנוגע ל עסקאות מקרקעין.

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א 1970–(להלן: "חוק החוזים, תרופות")

חוק זה מסדיר את סוגיית התרופות כאשר ניתנת אפשרות לפצות את הניזוק בשל הפגם שנוצר כתוצאה מהפרת ה הסכם.
במסגרת החוק נקבעו מספר דרכים להתמודדות עם הפרות חוזה, שאז רשאי הנפגע מהפרת ה חוזה לתבוע ולבטל את ה חוזה או אף לקיימו בדרך של אכיפתו, וכי אז זכאי הנפגע לפיצויים בשל הפרת ה חוזה.
לפי סעיף 2 ל חוק החוזים, תרופות: זכאי הנפגע לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן וזאת בהתאם להוראות ה חוזה. על כן, מאוד חשוב במועד ניסוח ה חוזה לחשוב על כל ההפרות הצפויות במסגרת ה חוזה ולעגן אותם במנגנונים של תרופות ובכך להגן על הצדדים לעסקה.
ישנם 4 חריגים אשר אינם נכנסים למטרייה של ההפרות:
ה חוזה אינו בר ביצוע.
אכיפת ה חוזה היא כפייה לעשות או לקבל, עבודה אישית או שירות אישי.
ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל.
אכיפת ה חוזה הנה בלתי מוצדקת בנסיבות העניין.

מהם הסעדים שבהם זכאי הנפגע מההפרה:
בהתאם לחלופות הסעדים ב חוק החוזים תרופות – ביטול והשבה, אכיפה ופיצויים.
כאשר הצד הנפגע בוחר בסעד מסוים הוא אינו רשאי לשנות את דעתו ולבקש להחליף את הסעד הנבחר בסעד שונה.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.

המחברת עו"ד דברת יעקב הנה בעלת משרד עורכי דין ברעננה המתמחה בתחום הנדל"ן לרבות ליווי קבוצות רכישה/תמ"א 38 ומיסוי מקרקעין, מסחרי\אזרחי, היי-טק, ודיני הסכמים.
עוה"ד הנה בעלת תואר שני במינהל עסקים MBA מאוניברסיטה בבריסל, שבלגיה.
כתובת אי מייל: dovrat@djlaw.co.il
www.djlaw.co.il

יום שלישי, 14 בספטמבר 2010

עצות למשקיעים בנדל"ן - טיפים בנדל"ן - המשך

טיפים לרכישת דירה יד שנייה
כאשר רוכשים דירת יד שנייה מוטלת רוב האחריות לבדיקת הזכויות החוקיות והקנייניות של הדירה על הרוכש.
יתרה מכך, בעת רכישת דירה יד שנייה מצפה המחוקק מהרוכש לבצע את כל הבדיקות הנדרשות על מנת לבדוק מהן הזכויות החוקיות והקנייניות של הנכס שמוצע לרכישה.
לעומת זאת בדירות הנרכשות מקבלן – היינו - יד ראשונה המחוקק יוצא מנקודת הנחה שהרוכש הנו הצד החלש בעסקה מול הקבלן המיומן, ועל כן החקיקה מסדירה הגנות רבות עבור הרוכש.
ההגנות היחידות העומדות לטובת הקונה אמורות לבוא לידי ביטוי בחוזה המכר באמצעות סעיפים מיוחדים המגנים על הרוכש מפני עיוות דין, מרמה, אי קבלת התמורה בזמן ובהתאם לחוזה וכיו"ב.
מומלץ לשכור שירותי עורך דין על מנת שיוכל לבצע את הבדיקות הנדרשות המפורטות להלן:
בדיקות טרום קנייה:
 בדיקות ברשויות המקומיות: תכנית בניין העיר. בתכנית בניין עיר (הפתוחה לעיון במחלת ההנדסה ברשות המקומית) ניתן לבדוק מה מתוכנן להיבנות בקרקעות הפנויות באזור של הנכס עליו אתם מבררים ומה הייעוד שלהם? לדוגמא: מגורים, מסחר, תחנת דלק, גני שעשועים, וכד'.
כמו כן, בתיק הבניין ניתן לראות מהי ההיסטוריה של הבניין, האם ידוע על חריגות בנייה, צווי הריסה או צווים אחרים, מנהליים או שיפוטיים שהוצאו בקשר לנכס.
הבניין והדירה שעליהם מתעניינים אמורים להיות תואמים להיתר הבנייה שניתן בעת שנבנה.
בעניין זכויות הבנייה: כשמדובר בקומת הגג, יש לבדוק האם זכויות הבנייה בגג הצמוד לדירה שייכות לבעל הדירה או לרכוש משותף של כל הדיירים.
יש לבדוק חבות בתשלום היטל השבחה אשר יפורט בהמשך ובפרק מיסוי מקרקעין.
 בדיקת הדירה והבניין: רצוי לבקר בדירה מספר פעמים לפני שמקבלים את ההחלטה לרכוש את הדירה וכמובן לכלול ביקור בשעות היום.
בעניין גודל הדירה – ייתכנו הבדלים בין שטח הדירה המופיע בטאבו, השטח המופיע בחשבונות ארנונה והשטח כפי שהוא בפועל. בדרך כלל פער של בין 10%-12% בין נסח הטאבו לעומת חשבון הארנונה נחשב כסביר אולם מעבר לכך יכול להתגלות כתוצאה של תוספות בנייה לאורך השנים כגון סגירת מרפסות וכיו"ב. בעניין הזה יש להתייעץ עם עורך הדין על מנת לבדוק כיצד מתמודדים עם הפער האמור ומגנים על הרוכש.
כמו כן, מומלץ לפתוח עיניים מפני שרלטנים אשר מנסים למכור דירות שאינן שייכות להם באמצעות ייפויי כוח מזויפים, תעודות זהות מזויפות וכד'. תמיד יש לבקש מסמכים מקוריים במידת האפשר.
בדיקת הסביבה: יש לבדוק את מידת הקרבה של הדירה למוסדות חינוך, גישה לתחבורה ציבורית והכול בהתאם לצרכים הפרטיים שלכם.
אולם דבר חשוב אשר עלול להוריד את ערך הנכס הנו רמת זיהום אויר והקרינה מאנטנות סלולאריות.
כיום אנטנות סלולאריות הקרובות לנכס עלולות להוריד את ערכו באופן משמעותי.

בדיקות משפטיות: הבדיקה שמשפטית צריכה להיות על ידי עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן. על עורך הדין לבדוק האם ישנם עיקולים, שעבודים או זכויות אחרות הרובצים על הנכס והאם ישנם מכשולים כלשהם לעניין מסירת החזקה בדירה (דייר בדיירות מוגנת וכיו"ב) ורישום הדירה על שם הרוכש בטאבו או מנהל מקרקעי ישראל.
מספר נקודות ספציפיות שעל עורך הדין לבדוק:
 נסח טאבו או (אישור מצב זכויות): נסח טאבו מהווה את המקור החשוב ביותר לבדיקת הזכויות המשפטיות של המוכר.
כאשר הנכס אינו רשום בטאבו ניתן לבקש מסמך הקרוי מצב זכויות ממנהל מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת.
מוכר יחיד – כאשר מוכר הדירה הנו יחיד ויש לו בן/בת זוג עליו לספק מסמך ובו מפורט/ת הסכמת בן/בת הזוג למכירת הנכס, למרות שהנכס רשום על שם אדם אחד בלבד.
מוכר שאינו רשום כבעלים – יש לבדוק ששולמו כל המיסים הנדרשים בעסקאות הקודמות, העדר מסמכים לרבות אישור מיסים עלול להכשיל בסופו של דבר את רישום הזכויות על שם הרוכש.
הסכם המכר: ישנם סעיפים חשובים שעל עורך הדין לכלול בהסכם המכר:
לוח התשלומים: בעסקאות נדל"ן התמורה מחולקת למספר "עצירות ביניים" המהוות לוח תשלומים: כאשר 10%-15% מסכום התמורה משולמים במועד חתימת ההסכם.
בין מועד החתימה ועד המסירה משולמים כ 60% מהתמורה ואז בהתאם לסכום ששולם עד כה תשולם כל שאר התמורה במועד מסירת החזקה אשר יעמוד על כ- 10%-15% מערך התמורה.
לוח התשלומים מסתמך על מספר גורמים כגון: המועדים הכספים יעמדו לרשות הקונה, בהתאם למועד לקיחת ההלוואה וכיו"ב.
במידה ורובצת משכנתא על הנכס חשוב שלוח התשלומים יסדיר את דרך הפירעון של המשכנתא. במקרים רבים הקונה ישלם את יתרת המשכנתא של המוכר ישירות לבנק וזה יחשב תשלום עבור הנכס. על הקונה לוודא שלוח התשלומים מותאם לכך שהמוכר יקבל כספים בהתאם לקצב אישורים הנדרשים לקונה לצורך רישום הזכויות בדירה על שמו. כמו כן על הרוכש לוודא האם המוכר זכאי לפטור ממס שבח ובמידה וכן עליו לדרוש מהמוכר לכלול הצהרה בדבר בהסכם.
לכן במידה וידוע שכתוצאה מביצוע העסקה יוטל על המוכר מס שבח ו/או היטל השבחה בסך שלא יעלה על 80,000 ₪ יש לדאוג שסכום זה לפחות לא ישולם למוכר אלא יופקד בנאמנות בידי עורך הדין עד להצגת אישור המס הרלוונטי המוכר.
מומלץ שהתשלום הראשון והאחרון יבוצעו באמצעות שיק בנקאי.
הערת אזהרה – עסקת מכר עשויה לקחת מספר חודשים, כאשר עד אשר העסקה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין הזכויות עדיין רשומות על שם המוכר עם הערת אזהרה לטובת הרוכש, וכי רק לאחר גמר התשלום מבוצעת העברת הזכויות על שם הרוכש ותהליך זה גם יכול להמשך מספר חודשים.
חשוב להבטיח את זכויות הרוכש על ידי רישום הערת אזהרה בטאבו מייד לאחר החתימה על ההסכם. הערת אזהרה הינה הערה הנרשמת בטאבו ומעידה כי נעשתה עסקה בנכס.
עקרונית, כאשר קיימת הערת אזהרה בטאבו אין אפשרות להעביר זכויות כל עוד ההערה קיימת.

חשוב מאוד שעורך הדין רשם את הערת האזהרה בטאבו מייד לאחר החתימה על ההסכם וכן מומלץ לציין בהסכם המכר כי הסכום המשולם במעמד חתימה על ההסכם יופקד אצל עורך הדין בנאמנות ויועבר למוכר רק לאחר שנרשמה הערת האזהרה לטובת הקונה.

משא ומתן וזיכרון דברים:
במיוחד בשלב משא ומתן רצוי להיעזר בשירותי עורך דין אשר עלול להזהיר מפני סכנות בחוק אשר אינן גלויות לצדדים כביכול.
בתקדימים משפטיים נקבע מפורשות כי לזיכרון דברים תוקף מחייב שאינו פחות מזה של כל הסכם אחר, לכן מומלץ לדלג על שלב זיכרון הדברים ולעבור מייד לשלב העברת טיוטות של הסכם המכר בין עורכי הדין ובכך להימנע ממצב של זיכרון דברים מחייב כאשר אחד הצדדים מתחרט ואינו מעוניין בעסקה.
נספחים להסכם המכירה: במעמד חתימה על ההסכם יחתום המוכר על ייפוי כוח המאפשר לעורכי הדין להעביר את הזכויות בנכס על שם הקונה. ייפוי כוח זה יועבר לקונה רק לאחר ששילם את מלוא התמורה עבור הנכס. בהסכמים רבים מתבקש הקונה לחתום על ייפוי כוח לביטול הערת אזהרה במידה ויפר את תנאי ההסכם, כך יוכל עורך הדין של המוכר למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הרוכש.
במעמד החתימה על ההסכם יחתים עורך הדין של המוכר את המוכר על שטרי מכר אשר יועברו לקונה בעת המסירה.
מסים:
היטל השבחה: יש לבדוק עם עורך הדין האם העסקה כוללת בתשלום היטל השבחה ועל מי מהצדדים מוטל תשלום היטל ההשבחה. היטל השבחה הנו תשלום המוטל על בעלי זכויות במקרקעין בעקבות אישור תכניות מסוימות על ידי ועדות התכנון והבנייה או בשל אישורים אחרים המוענקים כדין. בדרך כלל מוטל תשלום היטל השבחה על המוכר אלא אם כן העניין בא לידי ביטוי בהפחתת התשלום עבור הדירה ואז ישולם היטל ההשבחה על ידי הרוכש.
גובהו של היטל ההשבחה הנו מחצית מגובה ההשבחה, כלומר, מחצית משיעור עליית שווי השוק של המקרקעין.
מס שבח: על מנת להיות זכאי ולעמוד בתנאי הפטור מתשלום מס שבח יש לבצע תכנון מס ולהיוועץ עם עורך דין הבקיא בתחום.
מוכרי דירות ונכסי מקרקעין חייבים במס שבח אלא אם כן הנם זכאים לפטורים שונים הקבועים בחוק, כאשר מס השבח נוצר למוכר מהרווח במכירת הדירה.
חישוב הרווח נעשה באמצעות נוסחה המשקללת את מועד ומחיר הרכישה, מועד ומחיר המכירה, עליית המדד, הוצאות שונות שהוצאו בקשר עם הדירה ועוד.
תכנון מס נכון עשוי לחסוך למוכר ממון רב, ישנם עסקאות שבהם מתברר לאחר חישוב כי לא נוצר רווח ממכירת הדירה כלל, ובמקרה כזה עדיף להימנע מבקשת פטור ולשמור את זכות השימוש בפטור לעתיד לבוא.
מס רכישה: כל רוכש של זכויות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה. שיעור המס עולה ככל שעולה מחיר הנכס ובהתאם למדרגות מס.
מאחר וסעיפי החוק הנוגעים למס רכישה נוטים לשינויים תקופתיים יש לבצע תכנון מס באמצעות עורך דין המתמחה בכך.
מדרגות המס נעות בין 0.5%-5%.
מסירת הדירה לרוכש: במרבית החוזים התשלום האחרון מותנה בכך שהמוכר ימציא לקונה את כל האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות על שם הקונה וימסור לו את הדירה. עורך הדין צריך לוודא שאכן כל האישורים בידו טרם שולמה יתרת התמורה עבור הדירה.
בטרם מסירת החזקה בדירה יש לבצע העברה של חשבונות החשמל, גז, ארנונה וועד בית משם המוכר לשם הקונה ולוודא שלא נותרו חובות לגופים אלה. כמו כן על הצדדים לבצע רישום של המונים כגון חשמל גז וכד'.
רישום הזכויות על שם הרוכש: הגענו לשלב הסופי בעסקת המכר, זהו השלב חשוב שבו מסיימים את העסקה. לצורך ביצוע העברת הזכויות בטאבו נדרשים שטרות חתומים על ידי הצדדים, אישורי רשויות המסים (מס שבח, רכישה, מס מכירה והיטל השבחה) ייפויי כוח ועוד.

עצות למשקיעים בנדל"ן - טיפים בנדל"ן

לאחרונה ניתן להבחין כי תחום הבנייה והנדל"ן הפך לנחלת הכלל ורבים מעוניינים להשקיע את כספם בעסקאות הנדל"ן המניב ללא קשר לעיסוקם ולהכנסתם הפנויה.
בכדי להתמקצע בתחום המקרקעין מומלץ להעמיק את הידיעות בתחום בו מעוניינים להשקיע.
הפעלת שיקול דעת מקצועי וייעוץ משפטי מקצועי כלכלי תבוני הנם אבני יסוד בהצלחת המיזם.
טיפים חשובים למשקיעים מתחילים בנדל"ן:
1. תזרים ורווחיות כשני משיקים מקבילים. המצב האידיאלי והרצוי בנכס להשקעה מתממש כאשר התשלום עבור המשכנתא משולם באמצעות דמי השכירות. במצב כזה הנכס הנו בבחינת רווחי והעסקה בהחלט בעלת סבירות גבוהה להיחשב כמשתלמת, זאת בהנחה שהמשכנתה אינה נפרסת על תקופה קצרה במיוחד שאז ככל הנראה דמי השכירות לא יכסו את המשכנתא, ולאו דווקא בשל העובדה שעסקה שאינה משתלמת.
כמו כן, מדד נוסף וחשוב לבחינת העסקה כעסקה משתלמת הנו גובה התשואה על ההון המושקע, כך ניתן לדעת האם אכן העסקה הנה כדאית.
2. יש לשקול ולבחון האם להשקיע את ההון בנכסים יקרים או זולים, שכן נכסים יקרים משביחים את ערכם בערכים מוחלטים גבוהים יותר מאלה הזולים, על כן, מה יהווה השקעה כדאית יותר? תלוי בתנודות השוק וצפי עליית המחירים בשנים הקרובות.
יתכן ועל דירה זולה יחסית גובה התשואה יהיה גבוה יותר מגובה תשואה בדירות יקרות, וזאת אף על פי שבפועל ההון המושקע ברכישת הנכס הזול יעמוד על כחצי מההון המושקע ברכישת נכס יקר. במצב שצפי עליית מחירי הדירות הנו יציב, נראה שכדאי בהחלט להשקיע בנכס זול בעל תשואות גבוהות לעומת נכס יקר בעל תשואות נמוכות יחסית.
3. במעמד קבלת ההחלטה באם להשקיע בנכס למטרות שכירות מוטב לאפיין את פרופיל השוכר הפוטנציאלי ולאבחן האם הדירה אכן אטרקטיבית עבורו. יש להסתכל על הנכס בעיניים מסחריות אובייקטיביות ולוודא שהנכס לרבות מיקומו בעל ביקוש גבוה להשכרה ו/או מכירה בבוא העת.
4. לב ליבה של עסקת מקרקעין אטרקטיבית תלוי במיקום הנכס. רצוי לבחון אילו הם האזורים ה"חמים" ביותר לשכירות/מכירה בהם הביקוש הנו גבוה יחסית לאזורים אחרים.
השקעה בנכס מניב צריכה להיות נקייה משיקולים זרים שאינם מסחריים גרידא.
5. יש לבחור מינוף נכון ויעיל לעסקה הספציפית, יש לתת את הדעת שכל שינוי מינורי באחוזים בהחלט משמעותי במיוחד בעסקת מקרקעין. רצוי להגיע לתמהיל אופטימאלי אשר מגלם עלות מצרפית נמוכה, פיזור נכון בין אפיקים ומסלולים, פיזור נכון בין תקופות וגמישות מרבית בהלוואה באופן מקיף.

תמ"א 38 – ההתחדשות!!

שינויי חקיקה חדשים במימוש תמ"א 38
בתקופה האחרונה חשים אנו ברוח חדשה וחיובית הנושבת בכלי התקשורת במרבית מהביקורות וההסברים בקשר לתמ"א 38.
ככל הנראה ניתן לזקוף את השינוי שחל, בין היתר, בשל שינויי החקיקה שהתקבלו בכנסת בשנת 2008 ואשר מקלים באופן ניכר במימוש תמ"א 38, אך לא באופן הפותר את כל בעיות אי מימוש תמ"א 38 החל משנת 2005.
כאמור בשנת 2008 התקבל חוק חדש בכנסת, "חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (תשס"ח 2008), אשר הנו בעל חשיבות משמעותית לבעלי דירות, יזמים, עיריות וכל המעוניינים בדבר והמעוניינים לקדם את פרויקט תמ"א 38.
השינוי המשמעותי שחולל החוק מתבטא בכך שעד לחקיקתו כל תוספת בנייה ברכוש המשותף חייבה הסכמה של כלל בעלי הדירות בבית המשותף (למעט הרחבת דירה שלגביה נדרש רוב של 3/4 מבעלי הדירות) דבר שהקשה מאוד בקידום פרויקטים מסוג זה.
בחוק החדש הורד סף ההסכמה של בעלי הדירות עבור פעולות בנייה שונות ברכוש המשותף, כל עוד שהן שלובות עם עבודות לחיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה. המחוקק רצה ליצור תמריץ לבעלי הדירות וליזמים לפעול לחיזוק הבתים היות וכנגד עבודות החיזוק הם רשאים לנצל בצורה מקלה יותר את זכויות הבניה ברכוש המשותף ולהעלות את שווי דירותיהם.

לא זו אף זאת, המחוקק שמר על זכותם של בעלי הדירות המתנגדים לחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה לפנות למפקח על בתים משותפים בטענה לפגיעה בזכויותיהם ולדרישת תשלומי איזון ופיצויים, בהתאם לחוק המקרקעין על מנגנוניו.

יזמים ובעלי דירות, בתקופה האחרונה, מנסים בכוחות משותפים לקדם את מימוש תמ"א 38 במטרה להפיק רווחים ובמקביל הן בעלי הדירות, האזרח הפשוט ואף העיריות נהנים משיפור פני העיר, שיפוץ חיצוני לבניינים, העלאת רמת החיים וכפועל יוצא העלאת שווי הנכסים כתוצאה ממכירת זכויות בניה אשר אינם משתכללים אלה עם חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות וזמן יקר.

יום רביעי, 7 ביולי 2010

טיפים בנדל"ן

מספר עצות למשקיעים בנדל"ן
בתקופה האחרונה נראה כי רבים מתעניינים מעשיית רווחים בתחום הנדל"ן רבים בוחרים להשקיע את כספם בעסקאות מכר להשקעה ללא קשר ישיר לעיסוקם ולהכנסתם הפנויה.
בכדי להפיק רווחים מהתחום מומלץ להיות בקיאים בתחום ולחקור מהי העסקה המשתלמת ביותר בזמן נתון, ידוע ששוק הנדל"ן תלוי בביקוש והצע.
הפעלת שיקול דעת מקצועי ותבוני הנם אבני יסוד בהצלחת המיזם ובהפקת רווחים גם אם מדובר בעסק שאינו העיסוק העיקרי.
ישנם מספר טיפים אשר מומלצים ליישום:
1. תזרים ורווחיות כשני משיקים מקבילים. המצב האידיאלי והרצוי בנכס להשקעה מתממש כאשר התשלום עבור המשכנתא משולם באמצעות דמי השכירות. במצב כזה הנכס הנו בבחינת רווחי והעסקה בהחלט בעלת סבירות גבוהה להיחשב כמשתלמת, זאת בהנחה שהמשכנתה אינה נפרסת על תקופה קצרה במיוחד שאז ככל הנראה דמי השכירות לא יכסו את המשכנתא, ולאו דווקא בשל העובדה שעסקה שאינה משתלמת.
כמו כן, מדד נוסף וחשוב לבחינת העסקה כעסקה משתלמת הנו גובה התשואה על ההון המושקע, כך ניתן לדעת האם אכן העסקה הנה כדאית.
2. יש לשקול ולבחון האם להשקיע את ההון בנכסים יקרים או זולים, שכן נכסים יקרים משביחים את ערכם בערכים מוחלטים גבוהים יותר מאלה הזולים, על כן, מה יהווה השקעה כדאית יותר? תלוי בתנודות השוק וצפי עליית המחירים בשנים הקרובות.
יתכן ועל דירה זולה יחסית גובה התשואה יהיה גבוה יותר מגובה תשואה בדירות יקרות, וזאת אף על פי שבפועל ההון המושקע ברכישת הנכס הזול יעמוד על כחצי מההון המושקע ברכישת נכס יקר. במצב שצפי עליית מחירי הדירות הנו יציב, נראה שכדאי בהחלט להשקיע בנכס זול בעל תשואות גבוהות לעומת נכס יקר בעל תשואות נמוכות יחסית.
3. במעמד קבלת ההחלטה באם להשקיע בנכס למטרות שכירות מוטב לאפיין את פרופיל השוכר הפוטנציאלי ולאבחן האם הדירה אכן אטרקטיבית עבורו. יש להסתכל על הנכס בעיניים מסחריות אובייקטיביות ולוודא שהנכס לרבות מיקומו בעל ביקוש גבוה להשכרה ו/או מכירה בבוא העת.
4. לב ליבה של עסקת מקרקעין אטרקטיבית תלוי במיקום הנכס. רצוי לבחון אילו הם האזורים ה"חמים" ביותר לשכירות/מכירה בהם הביקוש הנו גבוה יחסית לאזורים אחרים.
השקעה בנכס מניב צריכה להיות נקייה משיקולים זרים שאינם מסחריים גרידא.
5. יש לבחור מינוף נכון ויעיל לעסקה הספציפית, יש לתת את הדעת שכל שינוי מינורי באחוזים בהחלט משמעותי במיוחד בעסקת מקרקעין. רצוי להגיע לתמהיל אופטימאלי אשר מגלם עלות מצרפית נמוכה, פיזור נכון בין אפיקים ומסלולים, פיזור נכון בין תקופות וגמישות מרבית בהלוואה באופן מקיף.

יום שני, 28 ביוני 2010

יתרונות וחסרונות הטרנד הבא בתחום הנדל"ן – קבוצת רוכשים.

קבוצת רוכשים הנה קבוצה של אנשים, בעלי תחום עניין משותף או לא, המתאגדת יחדיו על מנת לרכוש נכס/דירה ישירות מהקבלן או מהיזם ו"ליהנות" מההטבות הנלוות לקנייה מרוכזת.
לכאורה, ניתן לראות מגמה זו בכל ענפי המסחר בארץ ובעולם שכן כאשר הקנייה של הסחורה הנה מסיבית ניתנת הנחה משמעותית לרוכש.

קבוצת רוכשים אינה לוקחת חלק בתכנון הפרויקט או בכל הפאן היזמי הכרוך בליווי פרויקט בנייה ככל שיהיה, למעשה קבוצת רוכשים חוסכת לעצמה זמן רב אשר עלול לגזול פרויקט שבו הקבוצה הנה גם היזם כמו בקבוצות רכישה.

קבוצת רוכשים יכולה להתאים למגוון רחב של אנשים היות ואינה כוללת בחובה סיכונים, אשר לא נכסף אליהם הרוכש הסביר, ברכישה סטנדרטית מהקבלן/יזם, דהיינו, עצם ההתאגדות בקבוצה לא מוסיפה אלמנט של סיכון.

עסקת הרכישה מתגבשת רק לאחר הוצאת היתר בנייה, פרמטר חשוב אשר משרה תחושת ביטחון עבור הרוכש, היות וכל ההתחייבויות מול הקבלן הנם סופית הן לגבי המפרט הטכני והן בעניין המחיר הסופי. כמו כן, עצם התגבשות העסקה לאחר קבלת היתר חוסך לרוכש כשנה וחצי המתנה לקבלת היתר כפי שמקובל בקבוצות רכישה.
כחלק מעסקת הרכישה ניתנת לרוכש האפשרות לפריסת התשלומים של הנכס בהתאם לקצב הבנייה.
חסרונותיה של קבוצת הרכישה מתבטא במיוחד בגובה ההנחה שמקבלת הקבוצה אשר נע בין 8%-12% ובתשלום מס רכישה על דירת המגורים (כולל הקרקע) במידה והרוכש אינו זכאי לפטור.
יש לציין שבקבוצות רכישה ההנחה נעה בין 15%-20%, במקרה הטוב שבו העלויות הצפויות לא השתנו למעלה בזמן הבנייה.

יש הנוטים לחשוב כי מבחינה תדמיתית קבוצת רוכשים הנה האחות התאומה אבל הפחות מוצלחת של קבוצת הרכישה, אני נוטה להסתכל על הדברים קצת אחרת ולהגדיר זאת כך:
קבוצת הרוכשים משלמת מעט יותר על מנת לחסוך לעצמה Time Consuming בניהול הפרויקט והליווי היזמי, פריסת התשלומים נוחה יותר, והביטחון ברכישת הנכס הנו משמעותי ביותר וזאת למצער לאור פרשת חפציבה.

אינני שוללת כלל וכלל את קבוצות הרכישה רק שמסתמן שינוי עתידי ברשות המסים אשר יתכן ויכביד על אופן המיסוי בקבוצות הרכישה שכן אחד היתרונות הבולטים בקבוצות הרכישה הנו ההימנעות מתשלום מע"מ עבור הקרקע ממי שאינו מסווג כעוסק לצורך מע"מ.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד ברכישת נכס ו/או דירה למגורים יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.
המחברת עו"ד דברת יעקב הנה בעלת משרד עורכי דין ברעננה מתמחה בתחום הנדל"ן לרבות ליווי קבוצות רכישה/תמ"א 38 ומיסוי מקרקעין, מסחרי\אזרחי, היי-טק, ודיני הסכמים.
המחברת הנה בעלת תואר שני במינהל עסקים MBA מאוניברסיטה בבריסל, שבלגיה.
כתובת אי מייל: dovrat.jacob@gmail.com
www.djlaw.co.il

תמ"א 38 - תחזית

עקב אכילס של תמ"א 38, מהו?
לכאורה תמ"א 38 אמורה הייתה ליצור פריצת דרך עצומה בשוק הנדל"ן, במיוחד באזור מרכז הארץ שבו ערך הקרקע עולה כמעט באופן מתמיד. על כן נשאלת השאלה מדוע היזמים ובעלי הדירות לא מימשו עדיין את הערך המוסף הרב שהתוכנית עשויה להניב?
מעשה עיקרי תמ"א 38 ולב ליבה של התוכנית מסתכם בקביעת הסדרים תכנוניים כלכליים וחוקיים לשיפור מבנים אשר אינם עומדים בתקן הישראלי (נבנו לפני 1980) וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה, באמצעות הענקת תמריצי בנייה המלווים בדרך כלל בתוספת זכויות בנייה והקלות מסוימות במיסוי.
מהו עקב אכילס של תמ"א 38?
התשובה מחולקת לשני שלבים עיקריים:
שלב ראשון: קבלת הסכמה ממשית מבעלי הדירות לאחר בירור מעמיק של הזכויות העתידיות של כל הבעלים בהתאם לתנאי מימוש תמ"א 38.
לא זו אף זאת, אופן ההתמודדות עם השכן הסרבן אף הוא מעיד על קשיים רבים במימוש התוכנית.
לעניות דעתי, על מנת להגיע להסכמה מהירה ויעילה עם השכן הסרבן רצוי תחילה לפעול בהתאם להנחיות שלהלן:
• הבנת מקור התלונה – האם ניתן להגיע לפתרון במסגרת האפשרויות.
• האם הבניין עומדת בתנאי הרוב הנדרש למימוש הפרויקט – ללא השכן הסרבן?
• פנייה למפקח על בתים משותפים לאישור הפרויקט.
• הדגשת התמריצים למימוש תמ"א 38 בשילוב עם תוכנית בניין עיר – תב"ע מקומית.
 חיזוק הבניין לפי תקן 413 היינו, עמידות בפני רעידות אדמה.
 הוספת מעלית.
 הוספת חניה.
 שיפוץ כללי של המבנה וחדר המדרגות.
 הרחבת הדירות הקיימות עד 25 מטר.
 בניית קומה נוספת בבניין ומעליה חדרי יציאה לגג בשטח של עד 23 מטר, כאשר לכל דירה עליונה מצלילות של עד 1/3 משטח הגג הפנוי.
 ועוד הטבות שונות לפי ערך הזכויות בגג ובהתאם למסוכם עם הקבלן המבצע.
 גולת הכותרת בפרויקט: השבחת שווי הנכס לאחר מימוש התוכנית בכ 20%-30%, ללא כל עלות מצד בעלי הדירות.


שלב שני:
הבירוקרטיה הכרוכה באישור התוכניות המוגשות לעירייה.
נראה שכל מילה מיותרת וכל אחד בליבו כבר מבין את אופן היישום המסורבל של התוכנית, שכן גם אם בניין מכיל 10 דיירים בלבד הדעות והדרישות בו בוודאי יאמירו, ללא סוף.
על כן אתמקד הפעם בשלב הראשון, שהוא למעשה תלוי בבעלי הדירות, אשר מחד מעוניינים לקדם את התוכנית, ומאידך רוצים לקבל את המקסימום האפשרי בכל מחיר.
במקרים רבים בעלי הדירות אינם מגיעים לעמק השווה וכל האנרגיות שהושקעו על מנת לרכז את הסכמתם יורדות לטמיון, שכן פרויקטים רבים כלל אינם מגיעים לשלב האישורים מול הרשויות והרעיון נגנז עוד בשלב קבלת ההסכמות, וזאת ברוב המקרים, בשל צרות עין של קומץ קטן של בעלי דירות אשר מעכבים את מימוש התוכנית לכל הצדדים הקשורים לפרויקט.
כאמור, במקרים רבים, בעלי הדירות, אינם תורמים להקלת התהליך שכן ישנה נטייה של אנשים רבים לנסות ולהגיע למצב שבו הם מנצלים את מקסימום ההטבות המוצעות במסגרת התוכנית. בעלי הדירות מסרבים להפנים שלא ניתן לקבל במסגרת התוכנית את כל ההטבות המוצעות בשל תנאים פיסיים גיאוגרפיים של הבניין עליו מדובר, ואפילו יתכן מצב שבו באותו הבניין ישנם בעלי דירות אשר יוצאים נשכרים במעט יותר מבעלי דירות אחרים, לדוגמא: במקרים רבים קומות החזית והעורף מתוכננות באופן שונה ולא ניתן להגיע לתוצאה זהה כך שכל הבעלים יהיו נשכרים באותה המידה. ישנם מצבים, שחוסר השוויון המזערי הנו בלתי נמנע, ואף לא ניתן להגיע לשוויון מוחלט גם בהשבת כסף לבעל אותה דירה שכן כך עלולה להיפתח תיבה של "חליבה" מצד בעלי דירות רבים אשר חשים לפתע שאינם נשכרים דיו... נראה כי הביטוי; הדשא של השכן ירוק יותר, מתאים מאוד לסיטואציה.
התקשורת שאינה מפרגנת לתמ"א 38 אף מוסיפה נדבך משמעותי בכשלי מימוש תמ"א 38 ועל כך אפרט להלן:
• משרד הפנים מודה: "תמ"א 38 נחלה כישלון; תוספת הבנייה לא השתלמה".
• "אפס בסולם ריכטר – השלכותיה הכלכליות של תמ"א 38. ...הביקורת המושמעת כיום בנוגע לתמ"א 38 נוגעת בעיקר לאותם חללים בדרכי יישומה של התכנית, שנותרו בלתי פתורים. לחללים אלו משמעות כלכלית הנוגעת לכדאיות יישומה של התכנית", ד"ר בועז ברזילי, שמאי מקרקעין בעל משרד פעיל בהרצליה, גיאוגרף מומחה לתכנון עירוני באונ' תל-אביב, חבר וועדת ערר מס שבח ביה"מ המחוזי חיפה.
• המהנדס ישראל דוד, יועץ לעיריית ת"א: "באים אלי יזמים ומדברים על התוספת שיקבלו במקום על חיזוק המבנה... ביצוע תמ"א 38 בבניין בן 60 שנה זה כמו לנסות להפוך קשישה בת 80 לבר רפאלי".
דעות חיוביות והצעות חוק לשיפור תנאי תמ"א 38 מעלות את אחוזי המתעניינים בפרויקט:
• בדיון שהתקיים בוועדת הכלכלה של הכנסת בראשות ח"כ אופיר אקוניס חשפה נציגת משרד הבינוי והשיכון מנהלת אגף תכנון ערים סופיה אלדור תוכנית עבודה לפיה המשרד תומך בהגדלת זכויות הבנייה לשתי קומות וחצי, על-מנת להפוך את התוכנית לכלכלית. לגישתה גם לאחר שתאושר התוספת, ההחלטה הסופית תישאר בסמכותן של הוועדות המקומיות.
אסכם ואדגיש כי לעניות דעתי, על בעלי הדירות, לראות את הפרויקט כמכלול, ומנקודת מבט כללית ורחבה יותר ולאו דווקא לחשוב באופן מתמיד על ההטבה האישית והפרטית שיניב הפרויקט עבורם לעומת שאר בעלי הדירות. כאשר יגיע היום ובו בעלי הדירות יתמקדו בהצלחת הפרויקט כמכלול ולא יתעסקו ב"מי מקבל יותר" נראה יותר בניינים אשר נהנים מהטבות התוכנית.
תמ"א 38 הנה עסקת מקרקעין מורכבת וסבוכה, על כן ישנה חשיבות עליונה בייעוץ וליווי משפטי כתנאי לביצוע הפרויקט.
בחירה תבונית תסייע במימוש של מלוא הזכויות העומדות לרשות בעלי הדירות בבניין.
האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
המחברת עו"ד דברת יעקב הנה בעלת משרד עורכי דין ברעננה מתמחה בתחום הנדל"ן לרבות ליווי קבוצות רכישה/תמ"א 38 ומיסוי מקרקעין, מסחרי\אזרחי, היי-טק, ודיני הסכמים.
המחברת הנה בעלת תואר שני במינהל עסקים MBA מאוניברסיטה בבריסל, שבלגיה.
כתובת אי מייל: dovrat.jacob@gmail.com
www.djlaw.co.il

האם ביטול מס שבח על דירות להשקעה אכן ימתן את עליית המחירים המתמדת בשוק הנדל"ן?

חוק מיסוי מקרקעין מחייב את מוכר המקרקעין בתשלום מס על רווחיו כאשר אינו זכאי לפטור על פי החוק, בגובה של כ- 20% בגין הרווח הריאלי, בדומה למס רווח הון שנגבה מהמשקיעים בבורסה, אך עם זאת, בפועל, דירות פרטיות בישראל נהפכו לנכס פטור ממס היות וישנם מגוון פטורים אשר מאפשרים לרוב הציבור להימנע מתשלום המס.
אופן הכוונה העתידית לבטל את הפטור ממס שבח על דירות להשקעה נועד ככל הנראה למתן את עליית המחירים המתמדת בשוק הנדל"ן בארץ, שכן בתנאים הנוכחיים היווה שוק הנדל"ן אפיק השקעה מועדף על משקיעים רבים היות והנו סולידי ומניב ולאו דווקא מיועד לאיילי ההון בלבד אלא גם למשקיעים מהמעמד הבינוני.

כאמור, בימים אלו מתדיינים במשרד האוצר, אגף התקציבים בראשותו של אודי ניסן, בדבר אפשרות ביטול הפטור ממס שבח לדירה להשקעה קרי, דירה שנייה ויותר.
התוכנית טרם התגבשה לכדי החלטת שר, ובמידה ותאושר על ידי שר האוצר וראש הממשלה, יבוטל הפטור ממס שבח על דירות להשקעה החל מינואר 2011.
על פי התוכנית הפטור לא יהיה רטרואקטיבי – היינו, הרווח שנצבר עד ינואר 2011 יהיה פטור ממס והמס יחול רק על הרווח שנצבר החל מינואר 2011.
באגף התקציבים צופים כי ביטול הפטור ממס שבח יגדיל את השוויון, יקטין פערים באוכלוסיה, ואף יקטין את הביקושים הספקולטיביים לנדל"ן מצד המשקיעים, וכך גרום לייצוב מחירי הדירות במדינה.
ישנם טעמים רבים שגורמים לרבים להתנגד לתוכנית, כאשר בראש ובראשונה סבורים הם כי הטלת המס לא בהכרח תוביל לירידת מחירים, וכי ישנה גישה הסבורה שביטול הפטור ממס יגרור לדרישת תשואה גבוהה יותר על ההשכרה – דהיינו להעלאת דמי השכירות.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
מעבר לכל האמור לעיל, ואף אם תותקן החקיקה, הניסיון מלמד שתכנון מס מוקדם ונכון, באמצעות ליווי משפטי מקצועי, יאפשרו גם בעתיד למכור דירות בפטור ממס.
המחברת עו"ד דברת יעקב הנה בעלת משרד עורכי דין ברעננה מתמחה בתחום הנדל"ן לרבות ליווי קבוצות רכישה/תמ"א 38 ומיסוי מקרקעין, מסחרי\אזרחי, היי-טק, ודיני הסכמים.
המחברת הנה בעלת תואר שני במינהל עסקים MBA מאוניברסיטה בבריסל, שבלגיה.
כתובת אי מייל: dovrat.jacob@gmail.com
www.djlaw.co.il

יום רביעי, 16 ביוני 2010

האם תמ"א 38 "טובה ליהודים"?

האם תמ"א 38 "טובה ליהודים"?
תכנית המתאר הארצית הממשלתית הידועה בשם תמ"א 38.
תוכנית מתאר ארצית תמ"א 38 אושרה באפריל 2005 והציבה לה כיעד, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה תוך כדי הענקת זכויות בנייה לבעלי הדירות תמורת חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. ליועצי הנדל"ן דעות רבות בנוגע לאופן מימוש התוכנית.
האם התוכנית המדוברת אכן "טובה ליהודים" במיוחד לאור האופציה האטרקטיבית הקורצת מעבר לפינה הנקראת פינוי בינוי.
מעל לכל יש לקחת בחשבון מה מכילות אותן זכויות, והאם ניתן לנצל בכל בניין או דירה את כולן או שמא רק חלק מהן? זכויות הבנייה המרביות הניתנות לניצול הנן כדלקמן: חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, בניית קומת מגורים נוספת על הגג, שיפור ושיפוץ חדר המדרגות ושיפוץ חזית הבניין, שיפור פני הגינה ושטח החניה, הוספת מעליות, מרפסת או ממ"ד לכל דירה.
כאמור לא בכל דירה ניתן לנצל את מרב הזכויות ועל כן ישנם חילוקי דעות רבים בקרב בעלי הדירות ובניינים רבים מתקשים להגיע להסכמה מלאה מכלל הבעלים.
למותר לציין כי, על אף שהחוק דורש הסכמה של שני שלישים בלבד מקרב בעלי הדירות, בפועל דורשים מרבית הקבלנים הסכמה של כל בעלי הדירות, קרי 100% הסכמה.
לעומת זאת, תוכנית מתאר פינוי בינוי מציעה לבעלי הדירות, דירות חדשות עם תשתיות סביבתיות משופרות בתמורה לדירות הישנות שלהם, זוהי למעשה עסקת קומבינציה בה העירייה או היזם מציעים לבעלי הדירות פינוי הבניין או מתחם ולהקים במקומו בניין חדש באותו המקום.
ללא ספק פינוי בינוי מציעה לבעלי הדירות עסקה משתלמת מאין כמוה, אולם גם לתוכנית זו אשר נראית אטרקטיבית ביותר יש מכשולים רבים כגון: הוצאת הדיירים מבתיהם, ואשר על כן עד כה אושרו עשרות בודדות של תוכניות בכל רחבי הארץ.
ישנם הסבורים כי תמ"א 38 מהווה פיתרון זמין ומהיר אולם אינה יעילה לטווח ארוך היות וכביכול "מלבישים" בניין ישן ומתפורר בעטיפה חדשה ויפה, וכך גורמים לצפיפות יתר באזור המגורים ומצוקת חנייה. לעומת זאת, מאמינים הם שתוכנית פינוי בינוי מעניקה פתרון יעיל ויסודי לטווח ארוך של עשרות שנים בבנייה חדישה ואיכותית תוך העלאת רמת התשתיות הסביבתיות לרווחת התושבים, היות הפתרון הוא מן היסוד לרבות חנייה, ובנייה בהתאם לסטנדרטים העכשוויים.
סבורני שתמ"א 38 אשר מעניקה פתרון יעיל וזמין לאחת הבעיות המטרידות בתחום התכנון והבנייה בישראל, שכן רוב המבנים במדינה אשר הוקמו עד 1980 אינם עומדים בתקנות עמידות בפני רעידות אדמה ולכן עלינו לנצל את ההזדמנות ולקדמה בכל המרץ.
תוכנית פינוי בינוי הינה אטרקטיבית ביותר אולם לא מוצעת על ידי העירייה בתדירות גבוהה כלל.
אסכם ואומר כי עדיף ציפור אחת ביד מאשר שניים על העץ.
תמ"א 38 הנה עסקת מקרקעין מורכבת וסבוכה, על כן ישנה חשיבות עליונה בייעוץ וליווי משפטי כתנאי לביצוע הפרויקט.
בחירה תבונית תסייע במימוש של מלוא הזכויות העומדות לרשות בעלי הדירות בבניין.
האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
המחברת הנה בעלת משרד עורכי דין המתמחה בנדל"ן לרבות תמ"א 38, מסחרי\אזרחי, היי-טק, ודיני הסכמים.
dovrat.jacob@gmail.com
www.djlaw.co.il

אודות

התמונה שלי
רעננה, השרון, Israel
עו"ד דברת יעקב בעלת משרד עורכי דין ברעננה המתמחה בנדל"ן. תחומי עיסוק המשרד: דני מקרקעין, תמ"א 38 ומיסוי מקרקעין, הגנת הדייר, מושבים, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין, רכישה מקבלנים, דירות יד שנייה, קבוצות רכישה, עסקאות קומבינציה, שכירות, תכנון ובניה, בתים משותפים, רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות, ליקויי בניה, דיני הסכמים, היי – טק וליטיגציה. קריירה מקצועית: עו"ד דברת יעקב הנה בוגרת הפקולטה למשפטים במכללה למינהל בתל אביב, בעלת תואר שני במינהל עסקים MBA, מאוניברסיטה בבריסל שבבלגיה וחברת לשכת עורכי הדין בישראל. נציגויות בחו": למשרד נציגות בבלגיה. דברת יעקב, עו"ד דברת יעקב משרד עורכי דין, Jacob Dovrat, Advocate Dovrat Jacob Law Office לסקוב 5 רעננה, 43579 Laskov 5 St, Raanana 43579 Israel טל': 0543-975842 Tel: פקס: 09-7744891 Fax: dovrat.jacob@gmail.com E-Mail: www.djlaw.co.il