יום רביעי, 16 ביוני 2010

האם תמ"א 38 "טובה ליהודים"?

האם תמ"א 38 "טובה ליהודים"?
תכנית המתאר הארצית הממשלתית הידועה בשם תמ"א 38.
תוכנית מתאר ארצית תמ"א 38 אושרה באפריל 2005 והציבה לה כיעד, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה תוך כדי הענקת זכויות בנייה לבעלי הדירות תמורת חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. ליועצי הנדל"ן דעות רבות בנוגע לאופן מימוש התוכנית.
האם התוכנית המדוברת אכן "טובה ליהודים" במיוחד לאור האופציה האטרקטיבית הקורצת מעבר לפינה הנקראת פינוי בינוי.
מעל לכל יש לקחת בחשבון מה מכילות אותן זכויות, והאם ניתן לנצל בכל בניין או דירה את כולן או שמא רק חלק מהן? זכויות הבנייה המרביות הניתנות לניצול הנן כדלקמן: חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, בניית קומת מגורים נוספת על הגג, שיפור ושיפוץ חדר המדרגות ושיפוץ חזית הבניין, שיפור פני הגינה ושטח החניה, הוספת מעליות, מרפסת או ממ"ד לכל דירה.
כאמור לא בכל דירה ניתן לנצל את מרב הזכויות ועל כן ישנם חילוקי דעות רבים בקרב בעלי הדירות ובניינים רבים מתקשים להגיע להסכמה מלאה מכלל הבעלים.
למותר לציין כי, על אף שהחוק דורש הסכמה של שני שלישים בלבד מקרב בעלי הדירות, בפועל דורשים מרבית הקבלנים הסכמה של כל בעלי הדירות, קרי 100% הסכמה.
לעומת זאת, תוכנית מתאר פינוי בינוי מציעה לבעלי הדירות, דירות חדשות עם תשתיות סביבתיות משופרות בתמורה לדירות הישנות שלהם, זוהי למעשה עסקת קומבינציה בה העירייה או היזם מציעים לבעלי הדירות פינוי הבניין או מתחם ולהקים במקומו בניין חדש באותו המקום.
ללא ספק פינוי בינוי מציעה לבעלי הדירות עסקה משתלמת מאין כמוה, אולם גם לתוכנית זו אשר נראית אטרקטיבית ביותר יש מכשולים רבים כגון: הוצאת הדיירים מבתיהם, ואשר על כן עד כה אושרו עשרות בודדות של תוכניות בכל רחבי הארץ.
ישנם הסבורים כי תמ"א 38 מהווה פיתרון זמין ומהיר אולם אינה יעילה לטווח ארוך היות וכביכול "מלבישים" בניין ישן ומתפורר בעטיפה חדשה ויפה, וכך גורמים לצפיפות יתר באזור המגורים ומצוקת חנייה. לעומת זאת, מאמינים הם שתוכנית פינוי בינוי מעניקה פתרון יעיל ויסודי לטווח ארוך של עשרות שנים בבנייה חדישה ואיכותית תוך העלאת רמת התשתיות הסביבתיות לרווחת התושבים, היות הפתרון הוא מן היסוד לרבות חנייה, ובנייה בהתאם לסטנדרטים העכשוויים.
סבורני שתמ"א 38 אשר מעניקה פתרון יעיל וזמין לאחת הבעיות המטרידות בתחום התכנון והבנייה בישראל, שכן רוב המבנים במדינה אשר הוקמו עד 1980 אינם עומדים בתקנות עמידות בפני רעידות אדמה ולכן עלינו לנצל את ההזדמנות ולקדמה בכל המרץ.
תוכנית פינוי בינוי הינה אטרקטיבית ביותר אולם לא מוצעת על ידי העירייה בתדירות גבוהה כלל.
אסכם ואומר כי עדיף ציפור אחת ביד מאשר שניים על העץ.
תמ"א 38 הנה עסקת מקרקעין מורכבת וסבוכה, על כן ישנה חשיבות עליונה בייעוץ וליווי משפטי כתנאי לביצוע הפרויקט.
בחירה תבונית תסייע במימוש של מלוא הזכויות העומדות לרשות בעלי הדירות בבניין.
האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
המחברת הנה בעלת משרד עורכי דין המתמחה בנדל"ן לרבות תמ"א 38, מסחרי\אזרחי, היי-טק, ודיני הסכמים.
dovrat.jacob@gmail.com
www.djlaw.co.il

אין תגובות:

הוסף רשומת תגובה

אודות

התמונה שלי
רעננה, השרון, Israel
עו"ד דברת יעקב בעלת משרד עורכי דין ברעננה המתמחה בנדל"ן. תחומי עיסוק המשרד: דני מקרקעין, תמ"א 38 ומיסוי מקרקעין, הגנת הדייר, מושבים, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין, רכישה מקבלנים, דירות יד שנייה, קבוצות רכישה, עסקאות קומבינציה, שכירות, תכנון ובניה, בתים משותפים, רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות, ליקויי בניה, דיני הסכמים, היי – טק וליטיגציה. קריירה מקצועית: עו"ד דברת יעקב הנה בוגרת הפקולטה למשפטים במכללה למינהל בתל אביב, בעלת תואר שני במינהל עסקים MBA, מאוניברסיטה בבריסל שבבלגיה וחברת לשכת עורכי הדין בישראל. נציגויות בחו": למשרד נציגות בבלגיה. דברת יעקב, עו"ד דברת יעקב משרד עורכי דין, Jacob Dovrat, Advocate Dovrat Jacob Law Office לסקוב 5 רעננה, 43579 Laskov 5 St, Raanana 43579 Israel טל': 0543-975842 Tel: פקס: 09-7744891 Fax: dovrat.jacob@gmail.com E-Mail: www.djlaw.co.il