יום שלישי, 19 באוקטובר 2010

הסכמי חכירה – מינהל מקרקעי ישראל – כל מה שצריך לדעת

זכות החכירה ממינהל מקרקעי ישראל:
מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "מינהל") הוקם בשנת 1960 על מנת לנהל את מקרקעי ישראל, מקרקעי ה קרן הקיימת לישראל וכן מקרקעי רשות הפיתוח.
מהי חכירה לדורות:
חכירה לדורות הנה שכירות של מעל ל- 25 שנה כאשר בניגוד לרכישת נכס מקרקעין הרשום ב לשכת רישום המקרקעין הרוכש הופך להיות בעליו של הנכס, ללא הגבלת זמן.
במועד רכישת הקרקע, יחתום הרוכש שיוגדר למעשה כחוכר על הסכם חכירה אשר יגדיר את המערכת החוזית של החוכר עם המינהל, כאשר הסכם החכירה מגדיר מהם זכויותיו וחובותיו של החוכר בתחומי הקרקע המדוברת.
ברכישת נכס או יחידת קרקע מהמינהל נכנס הרוכש למערכת חוזית עם המינהל כאשר ההשלכות על כך מתבטאות במספר היבטים:
לעומת זאת, ברכישה מול המינהל, הרוכש אינו רוכש פיזית את הקרקע לבעלותו ללא הגבלת זמן, אלא רוכש זכות ל 49 שנים בקרקע מהמנהל עם אפשרות להארכה ל – 49 שנים נוספות.

החוכר משלם למינהל עבור זכות החכירה בקרקע, היינו זכות השימוש, באמצעות דמי חכירה שנתיים.
דמי חכירה שנתיים:
הרוכש אשר נהפך לחוכר בקרקע משלם דמי חכירה שנתיים למינהל קרי "דמי שכירות" שנתיים בגין זכות השימוש בקרקע.

דמי השימוש הנם הנגזרת משווי הקרקע עליו יושב הנכס לפי סכומים מתעדכנים בהתאם לגובה המדד, עליית מחירי הקרקע או בהתאם להחלטת מועצת המינהל.

מועצת המינהל:
גוף שהוקם על פי חוק מינהל מקרקעי ישראל תש"ך 1960- ותפקידה לקבוע את המדיניות הנוהגת בקרקעות אשר משתנה ומתעדכנת מעת לעת.
ישנם מצבים בהם הרוכשים מעדיפים לשלם את הסכום בסכום חד פעמי אשר נקרא היוון ובכך להימנע מתשלומים עתיים שנתיים.

מהו היוון:
תשלום חד פעמי עבור השימוש בקרקע של המינהל לתקופה של כ- 49 שנים. התשלום מעניק לרוכש מעין הנחה משמעותית ושקט נפשי לכל תקופת החכירה כאשר ברוב המקרים היא עומדת על 49 שנים. יובהר כי לא כל הסכם חכירה מכיל את האפשרות לתשלומי היוון.

להלן אפשרויות להיוון:
היוון רעיוני: כאשר החוכרים, מכל סיבה שהיא, לא ניצלו את הטבות החלטת 1090 שהעניקה הנחה משמעותית לכל מי שביקש להוון את דמי החכירה ובכך לזכות בעוד 49 שנה נוספות ללא תשלום נוסף. באמצעות תשלום ההיוון הרעיוני ייעלו החוכרים את העברת הבעלות הבאה אשר תתרחש בעתיד ולא תגרור אחריה תשלום דמי חכירה נוספים לרוכש.

החלטת מינהל מס' 1145, הגדירה כי היוון רעיוני מאפשר לאלו המבקשים להוון את דמי החכירה לשלם בפריסה של 7 שנים תשלומים שנתיים שווים (באותו הסכום שהיה אמור להות עבור דמי היוון אילולא היו מחליטים להוון את דמי החכירה במועד החתימה על הסכם החכירה) ובכך הם גורמים ל היוון הזכויות במינהל עבור הנכס שבגינו שולם הסכום.
כתוצאה מתשלום ההיוון הרעיוני זכאי החוכר ל חוזה חכירה מהוון עד סוף יתרת תקופת החכירה המופיעה בחוזהו וכן לתקופת חכירה נוספת.
כאשר החוכר מעוניין למכור את זכויותיו לרוכש פוטנציאלי עליו לשלם דמי הסכמה למינהל.
דמי הסכמה למינהל:
המינהל מבצע את העברת הזכויות במקרקעין תמורת תשלום דמי הסכמה ובהנחה שלחוכר אין חובות כלשהם כלפי ה מינהל והוצגו כל המסמכים הנדרשים להעברה.
גובה דמי ההסכמה נקבעים בהתאם ל חוזה החכירה והחלטות מועצת המינהל כאשר ה מינהל ינפיק לחוכר שובר מיוחד לתשלום דמי ההסכמה.

במעמד העברת הזכויות בנכס רשאי הרוכש להוון את הנכס ואז מאוחר יותר הוא יהיה פטור מ דמי הסכמה.

מי זכאי לפטור מדמי הסכמה:
חוכר אשר במעמד חתימה על הסכם החכירה שילם דמי היוון מראש היינו דמי החכירה השנתיים לפי הבקשה להעברת הזכויות.
לחוכר בבנייה רוויה ונמוכה למגורים, אם בוצעה עברת זכויות קודמת באותה שנת מס אשר שולמו לגביה דמי הסכמה.
כאשר החוכר נכלל באחת מקטגוריות הפוטרות מ דמי הסכמה בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534.
העברה מהורים לבניהם לנכדיהם או לבניהם שאחריהם ו/או לבני זוגם של כל אחד מאלה וההיפך.
העברה מבעל לאשתו, לרבות הידועה בציבור כאשתו והיפך.
בין אחים ו/או בני זוגם.
ממוריש ליורשו החוקי, בין יורשים חוקיים של אותו מוריש.
לרשימה מורחבת יותר ראו החלטה 534.






האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.


המחברת עו"ד דברת יעקב הנה בעלת משרד עורכי דין ברעננה המתמחה בתחום הנדל"ן לרבות ליווי קבוצות רכישה/תמ"א 38 ומיסוי מקרקעין, מסחרי\אזרחי, היי-טק, ודיני הסכמים.
עוה"ד הנה בעלת תואר שני במינהל עסקים MBA מאוניברסיטה בבריסל, שבלגיה.
כתובת אי מייל: dovrat@djlaw.co.il
www.djlaw.co.il

חותמים על הסכם מכר בקרוב – מהם הפרמטרים החשובים שיש לדעת?

חובת הגילוי ותום הלב בעסקאות מקרקעין

רבים מחפשים אחר הלכה חד משמעית בעניין חובת תום הלב והגילוי במסגרת הסכם מכר, מקרקעין, אולם למצער, עדיין אין הלכה ספציפית בעניין היקף חובת הזהירות בניהול משא ומתן שכן, ברוב המקרים בית המשפט נוהג לבחון את זהות הצדדים לעסקה. במצבים בהם נראה לבית המשפט כי, לרוכש ידע והבנה טובים בהלכות הנדל"ן והמסחר והוא יכול היה לבדוק את מצבו של הנכס אולם בחר לעשות זאת באופן חלקי או אף בכלל לא, שאז יורדת חובת הגילוי של המוכר במעט. רצוי כי המוכר יפרוש בפני הרוכש הפוטנציאלי את כל המידע הידוע לו אודות הנכס המדובר, שכן אילולא לא יפעל במסגרת חובת תום הלב הוא חשוף לתביעות וטרוניות מצד הרוכש.

כאמור, עסקת מקרקעין מחייבת את הצדדים לעסקה בחובת גילוי מריבית לרבות בגין הממכר בעסקה, לאור האמור לעיל, רבים מהסכמי המכר נפתחים בהצהרות המוכר על מצב הנכס ותקינותו ושאין כל מניעה חוקית למכירתו, כגון: שיעבוד על הנכס, משכון, התחייבות כלפי צד ג', התחייבות לביצוע עסקה וכיו"ב. אף הרוכש מצהיר כי ביצע את כל הבדיקות בנוגע למצבו הפיזי המשפטי והתכנוני של הנכס ואף הוא מוותר מראש על כל תביעה כנגד המוכר בעניין תקינות הנכס.
ברוב המקרים, ידו של המוכר, בעסקת מכר, על העליונה שכן והוא מודע היטב לפגמים ולליקויים של הנכס, במידה ויש, לעומת הקונה אשר אינו מודע לפגמים שעלולים לצוץ בהמשך ועדיין מוטלות עליו החובות לברר ולבדוק תקינות הנכס.
לאור האמור לעיל עולה כי, חלה על המוכר חובת גילוי המהווה חלק בלתי נפרד מחובת תום הלב בעסקת מקרקעין ובניהול המשא ומתן בין הצדדים.

בעניין פרשנות הסכם: סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע כי "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה ובמידה שאינה משתמעת ממנו – מתוך הנסיבות".
בתי המשפט בפסיקה רבה נתנו את דעתם בכל הקשור לסעיף זה ולאופן פירוש החוזים:
 חוזה יפורש בהתאם לתכליתו כאשר באופן ראשוני מתייחסים לתכלית הסובייקטיבית בהתאם ללשון המסמך ונסיבות עריכתו בו זמנית ובהיעדרה לאובייקטיבית, כאשר התכלית הסובייקטיבית תגבר במצב של התנגשות.
 בתי המשפט נותנים חשיבות גבוהה יותר לאומד הדעת המשתמע מתוך החוזה לבין אומד הדעת הנלמד מתוך הנסיבות.
 מהות התכלית הסובייקטיבית נובעת מהאינטרסים שהניעו את הצדדים לפעול כפי שפעלו ערב החתימה על ההסכם בעוד שהמהות האובייקטיבית נובעת מהערכים והאינטרסים העולים בדרך כלל בחוזה מהסוג הספציפי הנדונים.

זיכרון דברים והשלכותיו בעסקאות נדל"ן
לעתים ניתן לראות כי צדדים ל הסכם מכר מחליטים לעגן את הסכמתם ב זיכרון דברים כאשר רבים, בדרך כלל במכירת דירה יד שנייה, אינם מודעים להשלכות של המסמך עליהם הם חותמים.
במקרים רבים, הדרישה מגיעה מהמוכר אשר מעוניין לעגן את העסקה במסמך עוד מראשיתה וטרם נבדקו כל הפרמטרים הנדרשים טרם רכישת נכס מקרקעין.
כאמור, רבים מהמוכרים חותמים על זיכרון דברים טרם פנו לעורך דין ובדקו את כדאיות העסקה מהבחינה המשפטית, פיזית, תכנונית.
המשמעות של זיכרון דברים לפי חוק החוזים משקף את רצון הצדדים לגבש הסכמות שהגיעו אליהם עד כה כאשר ישנו פער בין מעמדו החוקי של זיכרון דברים בעולם המשפט לעומת התפיסה המקובלת אצל מוכרים ורוכשים ב עסקאות מקרקעין.
מפסיקת בית משפט עולה כי זיכרון דברים נחשב בחלק גדול מהמקרים להסכם מחייב!!
אשר על כן, חתימה על זיכרון דברים צריכה להיות במצב שבו הצדדים מודעים היטב להשלכות המסמך ובכל זאת הם מעוניינים לחתום על זיכרון דברים. מדובר על מצב בו שני הצדדים חוששים לאבד את העסקה ואכן מודעים לכך שמדובר בהתחייבות ממשית הזהה לחוזה, וכי כל דרך להתחמק מהוראות זיכרון הדברים שקולה להפרת הסכם.

בפסיקה ניתן לראות מנגנון לקיומו של זיכרון דברים לפי 3 מבחנים:
 "גמירות דעתם של הצדדים": ביהמ"ש מעוניין להתחקות אחר כוונת הצדדים ערב החתימה על המסמך בהתאם לכוונת הצדדים ואיך נתפס זיכרון הדברים בעיני הצדדים ומה היו העובדות שאפפו את מעמד החתימה. ההליך נקרא "נוסחת הקשר", ומנסה לברר האם הצדדים ראו במסמך חוזה מחייב וכי ההסכם הסופי הנו הליך פורמאלי בלבד, וכי אז המבחן התקיים.
 "מסוימות": בית המשפט קובע האם הופיעו במסמך פרטים חיוניים ומהותיים בעסקה, כגון: תיאור הנכס, מהות העסקה, תמורה, מועדי תשלום, ומועד ביצוע העסקה כאשר לבית המשפט נתונה הסמכות להשלים פרטים אם מכוח החוק או ממקורות חיצוניים, והכל במידת הצורך.
 "דרישת הכתב": סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969 קובע כי, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.

הפרת חוזה מכר ודרכי ההתמודדות:
ככלל על הצדדים לקיים הסכם בתום לב ובדרך מקובלת כאשר חובת הגילוי ותום הלב הנה נרחבת ומהווה חלק מהוראות ה הסכם אף אם לא צוין העניין במפורש ב חוזה.
ישנם מצבים בהם הצד הנפגע מהפרה יסודית זכאי לבטל את ה חוזה בתנאים ובמועדים הקבועים ב חוזה כאשר יש למלא אחר ההוראות הספציפיות ב חוזה.
במרבית המקרים מנסחים סעיפים אשר מוגדרים כעיקרי ה חוזה והפרתם נחשבת הפרה יסודית של ה חוזה, שכן לא כל הפרה של חוזה מהווה הפרה יסודית אשר גוררת אחריה את ביטול ה הסכם.
במקרה של הפרת חוזה שאינה יסודית, יהא הנפגע מההפרה זכאי לבטל את ה חוזה אך ורק לאחר שהתריע בפני הצד המפר, ולאחר ארכת זמן שניתנה לו לתקן את ההפרה.
הכלל המוביל בדיני החוזים מחייב את הצדדים לעסקה לקיים את ההתחייבות באופן שאינו משתמע לשתי פנים, כלומר אדם יוכל רק במקרים נדירים ביותר לבטל חוזה בטענת עושק או כי מכר את דירתו במחיר הנופל ממחיר השוק, כלל זה גורם ליציבות משפטית בכל הנוגע ל עסקאות מקרקעין.

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א 1970–(להלן: "חוק החוזים, תרופות")

חוק זה מסדיר את סוגיית התרופות כאשר ניתנת אפשרות לפצות את הניזוק בשל הפגם שנוצר כתוצאה מהפרת ה הסכם.
במסגרת החוק נקבעו מספר דרכים להתמודדות עם הפרות חוזה, שאז רשאי הנפגע מהפרת ה חוזה לתבוע ולבטל את ה חוזה או אף לקיימו בדרך של אכיפתו, וכי אז זכאי הנפגע לפיצויים בשל הפרת ה חוזה.
לפי סעיף 2 ל חוק החוזים, תרופות: זכאי הנפגע לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן וזאת בהתאם להוראות ה חוזה. על כן, מאוד חשוב במועד ניסוח ה חוזה לחשוב על כל ההפרות הצפויות במסגרת ה חוזה ולעגן אותם במנגנונים של תרופות ובכך להגן על הצדדים לעסקה.
ישנם 4 חריגים אשר אינם נכנסים למטרייה של ההפרות:
ה חוזה אינו בר ביצוע.
אכיפת ה חוזה היא כפייה לעשות או לקבל, עבודה אישית או שירות אישי.
ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל.
אכיפת ה חוזה הנה בלתי מוצדקת בנסיבות העניין.

מהם הסעדים שבהם זכאי הנפגע מההפרה:
בהתאם לחלופות הסעדים ב חוק החוזים תרופות – ביטול והשבה, אכיפה ופיצויים.
כאשר הצד הנפגע בוחר בסעד מסוים הוא אינו רשאי לשנות את דעתו ולבקש להחליף את הסעד הנבחר בסעד שונה.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.

המחברת עו"ד דברת יעקב הנה בעלת משרד עורכי דין ברעננה המתמחה בתחום הנדל"ן לרבות ליווי קבוצות רכישה/תמ"א 38 ומיסוי מקרקעין, מסחרי\אזרחי, היי-טק, ודיני הסכמים.
עוה"ד הנה בעלת תואר שני במינהל עסקים MBA מאוניברסיטה בבריסל, שבלגיה.
כתובת אי מייל: dovrat@djlaw.co.il
www.djlaw.co.il




חובת הגילוי ותום הלב בעסקאות מקרקעין

רבים מחפשים אחר הלכה חד משמעית בעניין חובת תום הלב והגילוי במסגרת הסכם מכר, מקרקעין, אולם למצער, עדיין אין הלכה ספציפית בעניין היקף חובת הזהירות בניהול משא ומתן שכן, ברוב המקרים בית המשפט נוהג לבחון את זהות הצדדים לעסקה. במצבים בהם נראה לבית המשפט כי, לרוכש ידע והבנה טובים בהלכות הנדל"ן והמסחר והוא יכול היה לבדוק את מצבו של הנכס אולם בחר לעשות זאת באופן חלקי או אף בכלל לא, שאז יורדת חובת הגילוי של המוכר במעט. רצוי כי המוכר יפרוש בפני הרוכש הפוטנציאלי את כל המידע הידוע לו אודות הנכס המדובר, שכן אילולא לא יפעל במסגרת חובת תום הלב הוא חשוף לתביעות וטרוניות מצד הרוכש.

כאמור, עסקת מקרקעין מחייבת את הצדדים לעסקה בחובת גילוי מריבית לרבות בגין הממכר בעסקה, לאור האמור לעיל, רבים מהסכמי המכר נפתחים בהצהרות המוכר על מצב הנכס ותקינותו ושאין כל מניעה חוקית למכירתו, כגון: שיעבוד על הנכס, משכון, התחייבות כלפי צד ג', התחייבות לביצוע עסקה וכיו"ב. אף הרוכש מצהיר כי ביצע את כל הבדיקות בנוגע למצבו הפיזי המשפטי והתכנוני של הנכס ואף הוא מוותר מראש על כל תביעה כנגד המוכר בעניין תקינות הנכס.
ברוב המקרים, ידו של המוכר, בעסקת מכר, על העליונה שכן והוא מודע היטב לפגמים ולליקויים של הנכס, במידה ויש, לעומת הקונה אשר אינו מודע לפגמים שעלולים לצוץ בהמשך ועדיין מוטלות עליו החובות לברר ולבדוק תקינות הנכס.
לאור האמור לעיל עולה כי, חלה על המוכר חובת גילוי המהווה חלק בלתי נפרד מחובת תום הלב בעסקת מקרקעין ובניהול המשא ומתן בין הצדדים.

בעניין פרשנות הסכם: סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע כי "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה ובמידה שאינה משתמעת ממנו – מתוך הנסיבות".
בתי המשפט בפסיקה רבה נתנו את דעתם בכל הקשור לסעיף זה ולאופן פירוש החוזים:
 חוזה יפורש בהתאם לתכליתו כאשר באופן ראשוני מתייחסים לתכלית הסובייקטיבית בהתאם ללשון המסמך ונסיבות עריכתו בו זמנית ובהיעדרה לאובייקטיבית, כאשר התכלית הסובייקטיבית תגבר במצב של התנגשות.
 בתי המשפט נותנים חשיבות גבוהה יותר לאומד הדעת המשתמע מתוך החוזה לבין אומד הדעת הנלמד מתוך הנסיבות.
 מהות התכלית הסובייקטיבית נובעת מהאינטרסים שהניעו את הצדדים לפעול כפי שפעלו ערב החתימה על ההסכם בעוד שהמהות האובייקטיבית נובעת מהערכים והאינטרסים העולים בדרך כלל בחוזה מהסוג הספציפי הנדונים.

זיכרון דברים והשלכותיו בעסקאות נדל"ן
לעתים ניתן לראות כי צדדים ל הסכם מכר מחליטים לעגן את הסכמתם ב זיכרון דברים כאשר רבים, בדרך כלל במכירת דירה יד שנייה, אינם מודעים להשלכות של המסמך עליהם הם חותמים.
במקרים רבים, הדרישה מגיעה מהמוכר אשר מעוניין לעגן את העסקה במסמך עוד מראשיתה וטרם נבדקו כל הפרמטרים הנדרשים טרם רכישת נכס מקרקעין.
כאמור, רבים מהמוכרים חותמים על זיכרון דברים טרם פנו לעורך דין ובדקו את כדאיות העסקה מהבחינה המשפטית, פיזית, תכנונית.
המשמעות של זיכרון דברים לפי חוק החוזים משקף את רצון הצדדים לגבש הסכמות שהגיעו אליהם עד כה כאשר ישנו פער בין מעמדו החוקי של זיכרון דברים בעולם המשפט לעומת התפיסה המקובלת אצל מוכרים ורוכשים ב עסקאות מקרקעין.
מפסיקת בית משפט עולה כי זיכרון דברים נחשב בחלק גדול מהמקרים להסכם מחייב!!
אשר על כן, חתימה על זיכרון דברים צריכה להיות במצב שבו הצדדים מודעים היטב להשלכות המסמך ובכל זאת הם מעוניינים לחתום על זיכרון דברים. מדובר על מצב בו שני הצדדים חוששים לאבד את העסקה ואכן מודעים לכך שמדובר בהתחייבות ממשית הזהה לחוזה, וכי כל דרך להתחמק מהוראות זיכרון הדברים שקולה להפרת הסכם.

בפסיקה ניתן לראות מנגנון לקיומו של זיכרון דברים לפי 3 מבחנים:
 "גמירות דעתם של הצדדים": ביהמ"ש מעוניין להתחקות אחר כוונת הצדדים ערב החתימה על המסמך בהתאם לכוונת הצדדים ואיך נתפס זיכרון הדברים בעיני הצדדים ומה היו העובדות שאפפו את מעמד החתימה. ההליך נקרא "נוסחת הקשר", ומנסה לברר האם הצדדים ראו במסמך חוזה מחייב וכי ההסכם הסופי הנו הליך פורמאלי בלבד, וכי אז המבחן התקיים.
 "מסוימות": בית המשפט קובע האם הופיעו במסמך פרטים חיוניים ומהותיים בעסקה, כגון: תיאור הנכס, מהות העסקה, תמורה, מועדי תשלום, ומועד ביצוע העסקה כאשר לבית המשפט נתונה הסמכות להשלים פרטים אם מכוח החוק או ממקורות חיצוניים, והכל במידת הצורך.
 "דרישת הכתב": סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969 קובע כי, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.

הפרת חוזה מכר ודרכי ההתמודדות:
ככלל על הצדדים לקיים הסכם בתום לב ובדרך מקובלת כאשר חובת הגילוי ותום הלב הנה נרחבת ומהווה חלק מהוראות ה הסכם אף אם לא צוין העניין במפורש ב חוזה.
ישנם מצבים בהם הצד הנפגע מהפרה יסודית זכאי לבטל את ה חוזה בתנאים ובמועדים הקבועים ב חוזה כאשר יש למלא אחר ההוראות הספציפיות ב חוזה.
במרבית המקרים מנסחים סעיפים אשר מוגדרים כעיקרי ה חוזה והפרתם נחשבת הפרה יסודית של ה חוזה, שכן לא כל הפרה של חוזה מהווה הפרה יסודית אשר גוררת אחריה את ביטול ה הסכם.
במקרה של הפרת חוזה שאינה יסודית, יהא הנפגע מההפרה זכאי לבטל את ה חוזה אך ורק לאחר שהתריע בפני הצד המפר, ולאחר ארכת זמן שניתנה לו לתקן את ההפרה.
הכלל המוביל בדיני החוזים מחייב את הצדדים לעסקה לקיים את ההתחייבות באופן שאינו משתמע לשתי פנים, כלומר אדם יוכל רק במקרים נדירים ביותר לבטל חוזה בטענת עושק או כי מכר את דירתו במחיר הנופל ממחיר השוק, כלל זה גורם ליציבות משפטית בכל הנוגע ל עסקאות מקרקעין.

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א 1970–(להלן: "חוק החוזים, תרופות")

חוק זה מסדיר את סוגיית התרופות כאשר ניתנת אפשרות לפצות את הניזוק בשל הפגם שנוצר כתוצאה מהפרת ה הסכם.
במסגרת החוק נקבעו מספר דרכים להתמודדות עם הפרות חוזה, שאז רשאי הנפגע מהפרת ה חוזה לתבוע ולבטל את ה חוזה או אף לקיימו בדרך של אכיפתו, וכי אז זכאי הנפגע לפיצויים בשל הפרת ה חוזה.
לפי סעיף 2 ל חוק החוזים, תרופות: זכאי הנפגע לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן וזאת בהתאם להוראות ה חוזה. על כן, מאוד חשוב במועד ניסוח ה חוזה לחשוב על כל ההפרות הצפויות במסגרת ה חוזה ולעגן אותם במנגנונים של תרופות ובכך להגן על הצדדים לעסקה.
ישנם 4 חריגים אשר אינם נכנסים למטרייה של ההפרות:
ה חוזה אינו בר ביצוע.
אכיפת ה חוזה היא כפייה לעשות או לקבל, עבודה אישית או שירות אישי.
ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל.
אכיפת ה חוזה הנה בלתי מוצדקת בנסיבות העניין.

מהם הסעדים שבהם זכאי הנפגע מההפרה:
בהתאם לחלופות הסעדים ב חוק החוזים תרופות – ביטול והשבה, אכיפה ופיצויים.
כאשר הצד הנפגע בוחר בסעד מסוים הוא אינו רשאי לשנות את דעתו ולבקש להחליף את הסעד הנבחר בסעד שונה.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.

המחברת עו"ד דברת יעקב הנה בעלת משרד עורכי דין ברעננה המתמחה בתחום הנדל"ן לרבות ליווי קבוצות רכישה/תמ"א 38 ומיסוי מקרקעין, מסחרי\אזרחי, היי-טק, ודיני הסכמים.
עוה"ד הנה בעלת תואר שני במינהל עסקים MBA מאוניברסיטה בבריסל, שבלגיה.
כתובת אי מייל: dovrat@djlaw.co.il
www.djlaw.co.il

אודות

התמונה שלי
רעננה, השרון, Israel
עו"ד דברת יעקב בעלת משרד עורכי דין ברעננה המתמחה בנדל"ן. תחומי עיסוק המשרד: דני מקרקעין, תמ"א 38 ומיסוי מקרקעין, הגנת הדייר, מושבים, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין, רכישה מקבלנים, דירות יד שנייה, קבוצות רכישה, עסקאות קומבינציה, שכירות, תכנון ובניה, בתים משותפים, רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות, ליקויי בניה, דיני הסכמים, היי – טק וליטיגציה. קריירה מקצועית: עו"ד דברת יעקב הנה בוגרת הפקולטה למשפטים במכללה למינהל בתל אביב, בעלת תואר שני במינהל עסקים MBA, מאוניברסיטה בבריסל שבבלגיה וחברת לשכת עורכי הדין בישראל. נציגויות בחו": למשרד נציגות בבלגיה. דברת יעקב, עו"ד דברת יעקב משרד עורכי דין, Jacob Dovrat, Advocate Dovrat Jacob Law Office לסקוב 5 רעננה, 43579 Laskov 5 St, Raanana 43579 Israel טל': 0543-975842 Tel: פקס: 09-7744891 Fax: dovrat.jacob@gmail.com E-Mail: www.djlaw.co.il