יום שני, 28 ביוני 2010

יתרונות וחסרונות הטרנד הבא בתחום הנדל"ן – קבוצת רוכשים.

קבוצת רוכשים הנה קבוצה של אנשים, בעלי תחום עניין משותף או לא, המתאגדת יחדיו על מנת לרכוש נכס/דירה ישירות מהקבלן או מהיזם ו"ליהנות" מההטבות הנלוות לקנייה מרוכזת.
לכאורה, ניתן לראות מגמה זו בכל ענפי המסחר בארץ ובעולם שכן כאשר הקנייה של הסחורה הנה מסיבית ניתנת הנחה משמעותית לרוכש.

קבוצת רוכשים אינה לוקחת חלק בתכנון הפרויקט או בכל הפאן היזמי הכרוך בליווי פרויקט בנייה ככל שיהיה, למעשה קבוצת רוכשים חוסכת לעצמה זמן רב אשר עלול לגזול פרויקט שבו הקבוצה הנה גם היזם כמו בקבוצות רכישה.

קבוצת רוכשים יכולה להתאים למגוון רחב של אנשים היות ואינה כוללת בחובה סיכונים, אשר לא נכסף אליהם הרוכש הסביר, ברכישה סטנדרטית מהקבלן/יזם, דהיינו, עצם ההתאגדות בקבוצה לא מוסיפה אלמנט של סיכון.

עסקת הרכישה מתגבשת רק לאחר הוצאת היתר בנייה, פרמטר חשוב אשר משרה תחושת ביטחון עבור הרוכש, היות וכל ההתחייבויות מול הקבלן הנם סופית הן לגבי המפרט הטכני והן בעניין המחיר הסופי. כמו כן, עצם התגבשות העסקה לאחר קבלת היתר חוסך לרוכש כשנה וחצי המתנה לקבלת היתר כפי שמקובל בקבוצות רכישה.
כחלק מעסקת הרכישה ניתנת לרוכש האפשרות לפריסת התשלומים של הנכס בהתאם לקצב הבנייה.
חסרונותיה של קבוצת הרכישה מתבטא במיוחד בגובה ההנחה שמקבלת הקבוצה אשר נע בין 8%-12% ובתשלום מס רכישה על דירת המגורים (כולל הקרקע) במידה והרוכש אינו זכאי לפטור.
יש לציין שבקבוצות רכישה ההנחה נעה בין 15%-20%, במקרה הטוב שבו העלויות הצפויות לא השתנו למעלה בזמן הבנייה.

יש הנוטים לחשוב כי מבחינה תדמיתית קבוצת רוכשים הנה האחות התאומה אבל הפחות מוצלחת של קבוצת הרכישה, אני נוטה להסתכל על הדברים קצת אחרת ולהגדיר זאת כך:
קבוצת הרוכשים משלמת מעט יותר על מנת לחסוך לעצמה Time Consuming בניהול הפרויקט והליווי היזמי, פריסת התשלומים נוחה יותר, והביטחון ברכישת הנכס הנו משמעותי ביותר וזאת למצער לאור פרשת חפציבה.

אינני שוללת כלל וכלל את קבוצות הרכישה רק שמסתמן שינוי עתידי ברשות המסים אשר יתכן ויכביד על אופן המיסוי בקבוצות הרכישה שכן אחד היתרונות הבולטים בקבוצות הרכישה הנו ההימנעות מתשלום מע"מ עבור הקרקע ממי שאינו מסווג כעוסק לצורך מע"מ.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד ברכישת נכס ו/או דירה למגורים יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.
המחברת עו"ד דברת יעקב הנה בעלת משרד עורכי דין ברעננה מתמחה בתחום הנדל"ן לרבות ליווי קבוצות רכישה/תמ"א 38 ומיסוי מקרקעין, מסחרי\אזרחי, היי-טק, ודיני הסכמים.
המחברת הנה בעלת תואר שני במינהל עסקים MBA מאוניברסיטה בבריסל, שבלגיה.
כתובת אי מייל: dovrat.jacob@gmail.com
www.djlaw.co.il

תמ"א 38 - תחזית

עקב אכילס של תמ"א 38, מהו?
לכאורה תמ"א 38 אמורה הייתה ליצור פריצת דרך עצומה בשוק הנדל"ן, במיוחד באזור מרכז הארץ שבו ערך הקרקע עולה כמעט באופן מתמיד. על כן נשאלת השאלה מדוע היזמים ובעלי הדירות לא מימשו עדיין את הערך המוסף הרב שהתוכנית עשויה להניב?
מעשה עיקרי תמ"א 38 ולב ליבה של התוכנית מסתכם בקביעת הסדרים תכנוניים כלכליים וחוקיים לשיפור מבנים אשר אינם עומדים בתקן הישראלי (נבנו לפני 1980) וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה, באמצעות הענקת תמריצי בנייה המלווים בדרך כלל בתוספת זכויות בנייה והקלות מסוימות במיסוי.
מהו עקב אכילס של תמ"א 38?
התשובה מחולקת לשני שלבים עיקריים:
שלב ראשון: קבלת הסכמה ממשית מבעלי הדירות לאחר בירור מעמיק של הזכויות העתידיות של כל הבעלים בהתאם לתנאי מימוש תמ"א 38.
לא זו אף זאת, אופן ההתמודדות עם השכן הסרבן אף הוא מעיד על קשיים רבים במימוש התוכנית.
לעניות דעתי, על מנת להגיע להסכמה מהירה ויעילה עם השכן הסרבן רצוי תחילה לפעול בהתאם להנחיות שלהלן:
• הבנת מקור התלונה – האם ניתן להגיע לפתרון במסגרת האפשרויות.
• האם הבניין עומדת בתנאי הרוב הנדרש למימוש הפרויקט – ללא השכן הסרבן?
• פנייה למפקח על בתים משותפים לאישור הפרויקט.
• הדגשת התמריצים למימוש תמ"א 38 בשילוב עם תוכנית בניין עיר – תב"ע מקומית.
 חיזוק הבניין לפי תקן 413 היינו, עמידות בפני רעידות אדמה.
 הוספת מעלית.
 הוספת חניה.
 שיפוץ כללי של המבנה וחדר המדרגות.
 הרחבת הדירות הקיימות עד 25 מטר.
 בניית קומה נוספת בבניין ומעליה חדרי יציאה לגג בשטח של עד 23 מטר, כאשר לכל דירה עליונה מצלילות של עד 1/3 משטח הגג הפנוי.
 ועוד הטבות שונות לפי ערך הזכויות בגג ובהתאם למסוכם עם הקבלן המבצע.
 גולת הכותרת בפרויקט: השבחת שווי הנכס לאחר מימוש התוכנית בכ 20%-30%, ללא כל עלות מצד בעלי הדירות.


שלב שני:
הבירוקרטיה הכרוכה באישור התוכניות המוגשות לעירייה.
נראה שכל מילה מיותרת וכל אחד בליבו כבר מבין את אופן היישום המסורבל של התוכנית, שכן גם אם בניין מכיל 10 דיירים בלבד הדעות והדרישות בו בוודאי יאמירו, ללא סוף.
על כן אתמקד הפעם בשלב הראשון, שהוא למעשה תלוי בבעלי הדירות, אשר מחד מעוניינים לקדם את התוכנית, ומאידך רוצים לקבל את המקסימום האפשרי בכל מחיר.
במקרים רבים בעלי הדירות אינם מגיעים לעמק השווה וכל האנרגיות שהושקעו על מנת לרכז את הסכמתם יורדות לטמיון, שכן פרויקטים רבים כלל אינם מגיעים לשלב האישורים מול הרשויות והרעיון נגנז עוד בשלב קבלת ההסכמות, וזאת ברוב המקרים, בשל צרות עין של קומץ קטן של בעלי דירות אשר מעכבים את מימוש התוכנית לכל הצדדים הקשורים לפרויקט.
כאמור, במקרים רבים, בעלי הדירות, אינם תורמים להקלת התהליך שכן ישנה נטייה של אנשים רבים לנסות ולהגיע למצב שבו הם מנצלים את מקסימום ההטבות המוצעות במסגרת התוכנית. בעלי הדירות מסרבים להפנים שלא ניתן לקבל במסגרת התוכנית את כל ההטבות המוצעות בשל תנאים פיסיים גיאוגרפיים של הבניין עליו מדובר, ואפילו יתכן מצב שבו באותו הבניין ישנם בעלי דירות אשר יוצאים נשכרים במעט יותר מבעלי דירות אחרים, לדוגמא: במקרים רבים קומות החזית והעורף מתוכננות באופן שונה ולא ניתן להגיע לתוצאה זהה כך שכל הבעלים יהיו נשכרים באותה המידה. ישנם מצבים, שחוסר השוויון המזערי הנו בלתי נמנע, ואף לא ניתן להגיע לשוויון מוחלט גם בהשבת כסף לבעל אותה דירה שכן כך עלולה להיפתח תיבה של "חליבה" מצד בעלי דירות רבים אשר חשים לפתע שאינם נשכרים דיו... נראה כי הביטוי; הדשא של השכן ירוק יותר, מתאים מאוד לסיטואציה.
התקשורת שאינה מפרגנת לתמ"א 38 אף מוסיפה נדבך משמעותי בכשלי מימוש תמ"א 38 ועל כך אפרט להלן:
• משרד הפנים מודה: "תמ"א 38 נחלה כישלון; תוספת הבנייה לא השתלמה".
• "אפס בסולם ריכטר – השלכותיה הכלכליות של תמ"א 38. ...הביקורת המושמעת כיום בנוגע לתמ"א 38 נוגעת בעיקר לאותם חללים בדרכי יישומה של התכנית, שנותרו בלתי פתורים. לחללים אלו משמעות כלכלית הנוגעת לכדאיות יישומה של התכנית", ד"ר בועז ברזילי, שמאי מקרקעין בעל משרד פעיל בהרצליה, גיאוגרף מומחה לתכנון עירוני באונ' תל-אביב, חבר וועדת ערר מס שבח ביה"מ המחוזי חיפה.
• המהנדס ישראל דוד, יועץ לעיריית ת"א: "באים אלי יזמים ומדברים על התוספת שיקבלו במקום על חיזוק המבנה... ביצוע תמ"א 38 בבניין בן 60 שנה זה כמו לנסות להפוך קשישה בת 80 לבר רפאלי".
דעות חיוביות והצעות חוק לשיפור תנאי תמ"א 38 מעלות את אחוזי המתעניינים בפרויקט:
• בדיון שהתקיים בוועדת הכלכלה של הכנסת בראשות ח"כ אופיר אקוניס חשפה נציגת משרד הבינוי והשיכון מנהלת אגף תכנון ערים סופיה אלדור תוכנית עבודה לפיה המשרד תומך בהגדלת זכויות הבנייה לשתי קומות וחצי, על-מנת להפוך את התוכנית לכלכלית. לגישתה גם לאחר שתאושר התוספת, ההחלטה הסופית תישאר בסמכותן של הוועדות המקומיות.
אסכם ואדגיש כי לעניות דעתי, על בעלי הדירות, לראות את הפרויקט כמכלול, ומנקודת מבט כללית ורחבה יותר ולאו דווקא לחשוב באופן מתמיד על ההטבה האישית והפרטית שיניב הפרויקט עבורם לעומת שאר בעלי הדירות. כאשר יגיע היום ובו בעלי הדירות יתמקדו בהצלחת הפרויקט כמכלול ולא יתעסקו ב"מי מקבל יותר" נראה יותר בניינים אשר נהנים מהטבות התוכנית.
תמ"א 38 הנה עסקת מקרקעין מורכבת וסבוכה, על כן ישנה חשיבות עליונה בייעוץ וליווי משפטי כתנאי לביצוע הפרויקט.
בחירה תבונית תסייע במימוש של מלוא הזכויות העומדות לרשות בעלי הדירות בבניין.
האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
המחברת עו"ד דברת יעקב הנה בעלת משרד עורכי דין ברעננה מתמחה בתחום הנדל"ן לרבות ליווי קבוצות רכישה/תמ"א 38 ומיסוי מקרקעין, מסחרי\אזרחי, היי-טק, ודיני הסכמים.
המחברת הנה בעלת תואר שני במינהל עסקים MBA מאוניברסיטה בבריסל, שבלגיה.
כתובת אי מייל: dovrat.jacob@gmail.com
www.djlaw.co.il

האם ביטול מס שבח על דירות להשקעה אכן ימתן את עליית המחירים המתמדת בשוק הנדל"ן?

חוק מיסוי מקרקעין מחייב את מוכר המקרקעין בתשלום מס על רווחיו כאשר אינו זכאי לפטור על פי החוק, בגובה של כ- 20% בגין הרווח הריאלי, בדומה למס רווח הון שנגבה מהמשקיעים בבורסה, אך עם זאת, בפועל, דירות פרטיות בישראל נהפכו לנכס פטור ממס היות וישנם מגוון פטורים אשר מאפשרים לרוב הציבור להימנע מתשלום המס.
אופן הכוונה העתידית לבטל את הפטור ממס שבח על דירות להשקעה נועד ככל הנראה למתן את עליית המחירים המתמדת בשוק הנדל"ן בארץ, שכן בתנאים הנוכחיים היווה שוק הנדל"ן אפיק השקעה מועדף על משקיעים רבים היות והנו סולידי ומניב ולאו דווקא מיועד לאיילי ההון בלבד אלא גם למשקיעים מהמעמד הבינוני.

כאמור, בימים אלו מתדיינים במשרד האוצר, אגף התקציבים בראשותו של אודי ניסן, בדבר אפשרות ביטול הפטור ממס שבח לדירה להשקעה קרי, דירה שנייה ויותר.
התוכנית טרם התגבשה לכדי החלטת שר, ובמידה ותאושר על ידי שר האוצר וראש הממשלה, יבוטל הפטור ממס שבח על דירות להשקעה החל מינואר 2011.
על פי התוכנית הפטור לא יהיה רטרואקטיבי – היינו, הרווח שנצבר עד ינואר 2011 יהיה פטור ממס והמס יחול רק על הרווח שנצבר החל מינואר 2011.
באגף התקציבים צופים כי ביטול הפטור ממס שבח יגדיל את השוויון, יקטין פערים באוכלוסיה, ואף יקטין את הביקושים הספקולטיביים לנדל"ן מצד המשקיעים, וכך גרום לייצוב מחירי הדירות במדינה.
ישנם טעמים רבים שגורמים לרבים להתנגד לתוכנית, כאשר בראש ובראשונה סבורים הם כי הטלת המס לא בהכרח תוביל לירידת מחירים, וכי ישנה גישה הסבורה שביטול הפטור ממס יגרור לדרישת תשואה גבוהה יותר על ההשכרה – דהיינו להעלאת דמי השכירות.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
מעבר לכל האמור לעיל, ואף אם תותקן החקיקה, הניסיון מלמד שתכנון מס מוקדם ונכון, באמצעות ליווי משפטי מקצועי, יאפשרו גם בעתיד למכור דירות בפטור ממס.
המחברת עו"ד דברת יעקב הנה בעלת משרד עורכי דין ברעננה מתמחה בתחום הנדל"ן לרבות ליווי קבוצות רכישה/תמ"א 38 ומיסוי מקרקעין, מסחרי\אזרחי, היי-טק, ודיני הסכמים.
המחברת הנה בעלת תואר שני במינהל עסקים MBA מאוניברסיטה בבריסל, שבלגיה.
כתובת אי מייל: dovrat.jacob@gmail.com
www.djlaw.co.il

יום רביעי, 16 ביוני 2010

האם תמ"א 38 "טובה ליהודים"?

האם תמ"א 38 "טובה ליהודים"?
תכנית המתאר הארצית הממשלתית הידועה בשם תמ"א 38.
תוכנית מתאר ארצית תמ"א 38 אושרה באפריל 2005 והציבה לה כיעד, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה תוך כדי הענקת זכויות בנייה לבעלי הדירות תמורת חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. ליועצי הנדל"ן דעות רבות בנוגע לאופן מימוש התוכנית.
האם התוכנית המדוברת אכן "טובה ליהודים" במיוחד לאור האופציה האטרקטיבית הקורצת מעבר לפינה הנקראת פינוי בינוי.
מעל לכל יש לקחת בחשבון מה מכילות אותן זכויות, והאם ניתן לנצל בכל בניין או דירה את כולן או שמא רק חלק מהן? זכויות הבנייה המרביות הניתנות לניצול הנן כדלקמן: חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, בניית קומת מגורים נוספת על הגג, שיפור ושיפוץ חדר המדרגות ושיפוץ חזית הבניין, שיפור פני הגינה ושטח החניה, הוספת מעליות, מרפסת או ממ"ד לכל דירה.
כאמור לא בכל דירה ניתן לנצל את מרב הזכויות ועל כן ישנם חילוקי דעות רבים בקרב בעלי הדירות ובניינים רבים מתקשים להגיע להסכמה מלאה מכלל הבעלים.
למותר לציין כי, על אף שהחוק דורש הסכמה של שני שלישים בלבד מקרב בעלי הדירות, בפועל דורשים מרבית הקבלנים הסכמה של כל בעלי הדירות, קרי 100% הסכמה.
לעומת זאת, תוכנית מתאר פינוי בינוי מציעה לבעלי הדירות, דירות חדשות עם תשתיות סביבתיות משופרות בתמורה לדירות הישנות שלהם, זוהי למעשה עסקת קומבינציה בה העירייה או היזם מציעים לבעלי הדירות פינוי הבניין או מתחם ולהקים במקומו בניין חדש באותו המקום.
ללא ספק פינוי בינוי מציעה לבעלי הדירות עסקה משתלמת מאין כמוה, אולם גם לתוכנית זו אשר נראית אטרקטיבית ביותר יש מכשולים רבים כגון: הוצאת הדיירים מבתיהם, ואשר על כן עד כה אושרו עשרות בודדות של תוכניות בכל רחבי הארץ.
ישנם הסבורים כי תמ"א 38 מהווה פיתרון זמין ומהיר אולם אינה יעילה לטווח ארוך היות וכביכול "מלבישים" בניין ישן ומתפורר בעטיפה חדשה ויפה, וכך גורמים לצפיפות יתר באזור המגורים ומצוקת חנייה. לעומת זאת, מאמינים הם שתוכנית פינוי בינוי מעניקה פתרון יעיל ויסודי לטווח ארוך של עשרות שנים בבנייה חדישה ואיכותית תוך העלאת רמת התשתיות הסביבתיות לרווחת התושבים, היות הפתרון הוא מן היסוד לרבות חנייה, ובנייה בהתאם לסטנדרטים העכשוויים.
סבורני שתמ"א 38 אשר מעניקה פתרון יעיל וזמין לאחת הבעיות המטרידות בתחום התכנון והבנייה בישראל, שכן רוב המבנים במדינה אשר הוקמו עד 1980 אינם עומדים בתקנות עמידות בפני רעידות אדמה ולכן עלינו לנצל את ההזדמנות ולקדמה בכל המרץ.
תוכנית פינוי בינוי הינה אטרקטיבית ביותר אולם לא מוצעת על ידי העירייה בתדירות גבוהה כלל.
אסכם ואומר כי עדיף ציפור אחת ביד מאשר שניים על העץ.
תמ"א 38 הנה עסקת מקרקעין מורכבת וסבוכה, על כן ישנה חשיבות עליונה בייעוץ וליווי משפטי כתנאי לביצוע הפרויקט.
בחירה תבונית תסייע במימוש של מלוא הזכויות העומדות לרשות בעלי הדירות בבניין.
האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
המחברת הנה בעלת משרד עורכי דין המתמחה בנדל"ן לרבות תמ"א 38, מסחרי\אזרחי, היי-טק, ודיני הסכמים.
dovrat.jacob@gmail.com
www.djlaw.co.il

אודות

התמונה שלי
רעננה, השרון, Israel
עו"ד דברת יעקב בעלת משרד עורכי דין ברעננה המתמחה בנדל"ן. תחומי עיסוק המשרד: דני מקרקעין, תמ"א 38 ומיסוי מקרקעין, הגנת הדייר, מושבים, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין, רכישה מקבלנים, דירות יד שנייה, קבוצות רכישה, עסקאות קומבינציה, שכירות, תכנון ובניה, בתים משותפים, רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות, ליקויי בניה, דיני הסכמים, היי – טק וליטיגציה. קריירה מקצועית: עו"ד דברת יעקב הנה בוגרת הפקולטה למשפטים במכללה למינהל בתל אביב, בעלת תואר שני במינהל עסקים MBA, מאוניברסיטה בבריסל שבבלגיה וחברת לשכת עורכי הדין בישראל. נציגויות בחו": למשרד נציגות בבלגיה. דברת יעקב, עו"ד דברת יעקב משרד עורכי דין, Jacob Dovrat, Advocate Dovrat Jacob Law Office לסקוב 5 רעננה, 43579 Laskov 5 St, Raanana 43579 Israel טל': 0543-975842 Tel: פקס: 09-7744891 Fax: dovrat.jacob@gmail.com E-Mail: www.djlaw.co.il