עצות למשקיעים בנדל"ן - טיפים בנדל"ן - המשך

טיפים לרכישת דירה יד שנייה
כאשר רוכשים דירת יד שנייה מוטלת רוב האחריות לבדיקת הזכויות החוקיות והקנייניות של הדירה על הרוכש.
יתרה מכך, בעת רכישת דירה יד שנייה מצפה המחוקק מהרוכש לבצע את כל הבדיקות הנדרשות על מנת לבדוק מהן הזכויות החוקיות והקנייניות של הנכס שמוצע לרכישה.
לעומת זאת בדירות הנרכשות מקבלן – היינו - יד ראשונה המחוקק יוצא מנקודת הנחה שהרוכש הנו הצד החלש בעסקה מול הקבלן המיומן, ועל כן החקיקה מסדירה הגנות רבות עבור הרוכש.
ההגנות היחידות העומדות לטובת הקונה אמורות לבוא לידי ביטוי בחוזה המכר באמצעות סעיפים מיוחדים המגנים על הרוכש מפני עיוות דין, מרמה, אי קבלת התמורה בזמן ובהתאם לחוזה וכיו"ב.
מומלץ לשכור שירותי עורך דין על מנת שיוכל לבצע את הבדיקות הנדרשות המפורטות להלן:
בדיקות טרום קנייה:
 בדיקות ברשויות המקומיות: תכנית בניין העיר. בתכנית בניין עיר (הפתוחה לעיון במחלת ההנדסה ברשות המקומית) ניתן לבדוק מה מתוכנן להיבנות בקרקעות הפנויות באזור של הנכס עליו אתם מבררים ומה הייעוד שלהם? לדוגמא: מגורים, מסחר, תחנת דלק, גני שעשועים, וכד'.
כמו כן, בתיק הבניין ניתן לראות מהי ההיסטוריה של הבניין, האם ידוע על חריגות בנייה, צווי הריסה או צווים אחרים, מנהליים או שיפוטיים שהוצאו בקשר לנכס.
הבניין והדירה שעליהם מתעניינים אמורים להיות תואמים להיתר הבנייה שניתן בעת שנבנה.
בעניין זכויות הבנייה: כשמדובר בקומת הגג, יש לבדוק האם זכויות הבנייה בגג הצמוד לדירה שייכות לבעל הדירה או לרכוש משותף של כל הדיירים.
יש לבדוק חבות בתשלום היטל השבחה אשר יפורט בהמשך ובפרק מיסוי מקרקעין.
 בדיקת הדירה והבניין: רצוי לבקר בדירה מספר פעמים לפני שמקבלים את ההחלטה לרכוש את הדירה וכמובן לכלול ביקור בשעות היום.
בעניין גודל הדירה – ייתכנו הבדלים בין שטח הדירה המופיע בטאבו, השטח המופיע בחשבונות ארנונה והשטח כפי שהוא בפועל. בדרך כלל פער של בין 10%-12% בין נסח הטאבו לעומת חשבון הארנונה נחשב כסביר אולם מעבר לכך יכול להתגלות כתוצאה של תוספות בנייה לאורך השנים כגון סגירת מרפסות וכיו"ב. בעניין הזה יש להתייעץ עם עורך הדין על מנת לבדוק כיצד מתמודדים עם הפער האמור ומגנים על הרוכש.
כמו כן, מומלץ לפתוח עיניים מפני שרלטנים אשר מנסים למכור דירות שאינן שייכות להם באמצעות ייפויי כוח מזויפים, תעודות זהות מזויפות וכד'. תמיד יש לבקש מסמכים מקוריים במידת האפשר.
בדיקת הסביבה: יש לבדוק את מידת הקרבה של הדירה למוסדות חינוך, גישה לתחבורה ציבורית והכול בהתאם לצרכים הפרטיים שלכם.
אולם דבר חשוב אשר עלול להוריד את ערך הנכס הנו רמת זיהום אויר והקרינה מאנטנות סלולאריות.
כיום אנטנות סלולאריות הקרובות לנכס עלולות להוריד את ערכו באופן משמעותי.

בדיקות משפטיות: הבדיקה שמשפטית צריכה להיות על ידי עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן. על עורך הדין לבדוק האם ישנם עיקולים, שעבודים או זכויות אחרות הרובצים על הנכס והאם ישנם מכשולים כלשהם לעניין מסירת החזקה בדירה (דייר בדיירות מוגנת וכיו"ב) ורישום הדירה על שם הרוכש בטאבו או מנהל מקרקעי ישראל.
מספר נקודות ספציפיות שעל עורך הדין לבדוק:
 נסח טאבו או (אישור מצב זכויות): נסח טאבו מהווה את המקור החשוב ביותר לבדיקת הזכויות המשפטיות של המוכר.
כאשר הנכס אינו רשום בטאבו ניתן לבקש מסמך הקרוי מצב זכויות ממנהל מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת.
מוכר יחיד – כאשר מוכר הדירה הנו יחיד ויש לו בן/בת זוג עליו לספק מסמך ובו מפורט/ת הסכמת בן/בת הזוג למכירת הנכס, למרות שהנכס רשום על שם אדם אחד בלבד.
מוכר שאינו רשום כבעלים – יש לבדוק ששולמו כל המיסים הנדרשים בעסקאות הקודמות, העדר מסמכים לרבות אישור מיסים עלול להכשיל בסופו של דבר את רישום הזכויות על שם הרוכש.
הסכם המכר: ישנם סעיפים חשובים שעל עורך הדין לכלול בהסכם המכר:
לוח התשלומים: בעסקאות נדל"ן התמורה מחולקת למספר "עצירות ביניים" המהוות לוח תשלומים: כאשר 10%-15% מסכום התמורה משולמים במועד חתימת ההסכם.
בין מועד החתימה ועד המסירה משולמים כ 60% מהתמורה ואז בהתאם לסכום ששולם עד כה תשולם כל שאר התמורה במועד מסירת החזקה אשר יעמוד על כ- 10%-15% מערך התמורה.
לוח התשלומים מסתמך על מספר גורמים כגון: המועדים הכספים יעמדו לרשות הקונה, בהתאם למועד לקיחת ההלוואה וכיו"ב.
במידה ורובצת משכנתא על הנכס חשוב שלוח התשלומים יסדיר את דרך הפירעון של המשכנתא. במקרים רבים הקונה ישלם את יתרת המשכנתא של המוכר ישירות לבנק וזה יחשב תשלום עבור הנכס. על הקונה לוודא שלוח התשלומים מותאם לכך שהמוכר יקבל כספים בהתאם לקצב אישורים הנדרשים לקונה לצורך רישום הזכויות בדירה על שמו. כמו כן על הרוכש לוודא האם המוכר זכאי לפטור ממס שבח ובמידה וכן עליו לדרוש מהמוכר לכלול הצהרה בדבר בהסכם.
לכן במידה וידוע שכתוצאה מביצוע העסקה יוטל על המוכר מס שבח ו/או היטל השבחה בסך שלא יעלה על 80,000 ₪ יש לדאוג שסכום זה לפחות לא ישולם למוכר אלא יופקד בנאמנות בידי עורך הדין עד להצגת אישור המס הרלוונטי המוכר.
מומלץ שהתשלום הראשון והאחרון יבוצעו באמצעות שיק בנקאי.
הערת אזהרה – עסקת מכר עשויה לקחת מספר חודשים, כאשר עד אשר העסקה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין הזכויות עדיין רשומות על שם המוכר עם הערת אזהרה לטובת הרוכש, וכי רק לאחר גמר התשלום מבוצעת העברת הזכויות על שם הרוכש ותהליך זה גם יכול להמשך מספר חודשים.
חשוב להבטיח את זכויות הרוכש על ידי רישום הערת אזהרה בטאבו מייד לאחר החתימה על ההסכם. הערת אזהרה הינה הערה הנרשמת בטאבו ומעידה כי נעשתה עסקה בנכס.
עקרונית, כאשר קיימת הערת אזהרה בטאבו אין אפשרות להעביר זכויות כל עוד ההערה קיימת.

חשוב מאוד שעורך הדין רשם את הערת האזהרה בטאבו מייד לאחר החתימה על ההסכם וכן מומלץ לציין בהסכם המכר כי הסכום המשולם במעמד חתימה על ההסכם יופקד אצל עורך הדין בנאמנות ויועבר למוכר רק לאחר שנרשמה הערת האזהרה לטובת הקונה.

משא ומתן וזיכרון דברים:
במיוחד בשלב משא ומתן רצוי להיעזר בשירותי עורך דין אשר עלול להזהיר מפני סכנות בחוק אשר אינן גלויות לצדדים כביכול.
בתקדימים משפטיים נקבע מפורשות כי לזיכרון דברים תוקף מחייב שאינו פחות מזה של כל הסכם אחר, לכן מומלץ לדלג על שלב זיכרון הדברים ולעבור מייד לשלב העברת טיוטות של הסכם המכר בין עורכי הדין ובכך להימנע ממצב של זיכרון דברים מחייב כאשר אחד הצדדים מתחרט ואינו מעוניין בעסקה.
נספחים להסכם המכירה: במעמד חתימה על ההסכם יחתום המוכר על ייפוי כוח המאפשר לעורכי הדין להעביר את הזכויות בנכס על שם הקונה. ייפוי כוח זה יועבר לקונה רק לאחר ששילם את מלוא התמורה עבור הנכס. בהסכמים רבים מתבקש הקונה לחתום על ייפוי כוח לביטול הערת אזהרה במידה ויפר את תנאי ההסכם, כך יוכל עורך הדין של המוכר למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הרוכש.
במעמד החתימה על ההסכם יחתים עורך הדין של המוכר את המוכר על שטרי מכר אשר יועברו לקונה בעת המסירה.
מסים:
היטל השבחה: יש לבדוק עם עורך הדין האם העסקה כוללת בתשלום היטל השבחה ועל מי מהצדדים מוטל תשלום היטל ההשבחה. היטל השבחה הנו תשלום המוטל על בעלי זכויות במקרקעין בעקבות אישור תכניות מסוימות על ידי ועדות התכנון והבנייה או בשל אישורים אחרים המוענקים כדין. בדרך כלל מוטל תשלום היטל השבחה על המוכר אלא אם כן העניין בא לידי ביטוי בהפחתת התשלום עבור הדירה ואז ישולם היטל ההשבחה על ידי הרוכש.
גובהו של היטל ההשבחה הנו מחצית מגובה ההשבחה, כלומר, מחצית משיעור עליית שווי השוק של המקרקעין.
מס שבח: על מנת להיות זכאי ולעמוד בתנאי הפטור מתשלום מס שבח יש לבצע תכנון מס ולהיוועץ עם עורך דין הבקיא בתחום.
מוכרי דירות ונכסי מקרקעין חייבים במס שבח אלא אם כן הנם זכאים לפטורים שונים הקבועים בחוק, כאשר מס השבח נוצר למוכר מהרווח במכירת הדירה.
חישוב הרווח נעשה באמצעות נוסחה המשקללת את מועד ומחיר הרכישה, מועד ומחיר המכירה, עליית המדד, הוצאות שונות שהוצאו בקשר עם הדירה ועוד.
תכנון מס נכון עשוי לחסוך למוכר ממון רב, ישנם עסקאות שבהם מתברר לאחר חישוב כי לא נוצר רווח ממכירת הדירה כלל, ובמקרה כזה עדיף להימנע מבקשת פטור ולשמור את זכות השימוש בפטור לעתיד לבוא.
מס רכישה: כל רוכש של זכויות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה. שיעור המס עולה ככל שעולה מחיר הנכס ובהתאם למדרגות מס.
מאחר וסעיפי החוק הנוגעים למס רכישה נוטים לשינויים תקופתיים יש לבצע תכנון מס באמצעות עורך דין המתמחה בכך.
מדרגות המס נעות בין 0.5%-5%.
מסירת הדירה לרוכש: במרבית החוזים התשלום האחרון מותנה בכך שהמוכר ימציא לקונה את כל האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות על שם הקונה וימסור לו את הדירה. עורך הדין צריך לוודא שאכן כל האישורים בידו טרם שולמה יתרת התמורה עבור הדירה.
בטרם מסירת החזקה בדירה יש לבצע העברה של חשבונות החשמל, גז, ארנונה וועד בית משם המוכר לשם הקונה ולוודא שלא נותרו חובות לגופים אלה. כמו כן על הצדדים לבצע רישום של המונים כגון חשמל גז וכד'.
רישום הזכויות על שם הרוכש: הגענו לשלב הסופי בעסקת המכר, זהו השלב חשוב שבו מסיימים את העסקה. לצורך ביצוע העברת הזכויות בטאבו נדרשים שטרות חתומים על ידי הצדדים, אישורי רשויות המסים (מס שבח, רכישה, מס מכירה והיטל השבחה) ייפויי כוח ועוד.

עצות למשקיעים בנדל"ן - טיפים בנדל"ן

לאחרונה ניתן להבחין כי תחום הבנייה והנדל"ן הפך לנחלת הכלל ורבים מעוניינים להשקיע את כספם בעסקאות הנדל"ן המניב ללא קשר לעיסוקם ולהכנסתם הפנויה.
בכדי להתמקצע בתחום המקרקעין מומלץ להעמיק את הידיעות בתחום בו מעוניינים להשקיע.
הפעלת שיקול דעת מקצועי וייעוץ משפטי מקצועי כלכלי תבוני הנם אבני יסוד בהצלחת המיזם.
טיפים חשובים למשקיעים מתחילים בנדל"ן:
1. תזרים ורווחיות כשני משיקים מקבילים. המצב האידיאלי והרצוי בנכס להשקעה מתממש כאשר התשלום עבור המשכנתא משולם באמצעות דמי השכירות. במצב כזה הנכס הנו בבחינת רווחי והעסקה בהחלט בעלת סבירות גבוהה להיחשב כמשתלמת, זאת בהנחה שהמשכנתה אינה נפרסת על תקופה קצרה במיוחד שאז ככל הנראה דמי השכירות לא יכסו את המשכנתא, ולאו דווקא בשל העובדה שעסקה שאינה משתלמת.
כמו כן, מדד נוסף וחשוב לבחינת העסקה כעסקה משתלמת הנו גובה התשואה על ההון המושקע, כך ניתן לדעת האם אכן העסקה הנה כדאית.
2. יש לשקול ולבחון האם להשקיע את ההון בנכסים יקרים או זולים, שכן נכסים יקרים משביחים את ערכם בערכים מוחלטים גבוהים יותר מאלה הזולים, על כן, מה יהווה השקעה כדאית יותר? תלוי בתנודות השוק וצפי עליית המחירים בשנים הקרובות.
יתכן ועל דירה זולה יחסית גובה התשואה יהיה גבוה יותר מגובה תשואה בדירות יקרות, וזאת אף על פי שבפועל ההון המושקע ברכישת הנכס הזול יעמוד על כחצי מההון המושקע ברכישת נכס יקר. במצב שצפי עליית מחירי הדירות הנו יציב, נראה שכדאי בהחלט להשקיע בנכס זול בעל תשואות גבוהות לעומת נכס יקר בעל תשואות נמוכות יחסית.
3. במעמד קבלת ההחלטה באם להשקיע בנכס למטרות שכירות מוטב לאפיין את פרופיל השוכר הפוטנציאלי ולאבחן האם הדירה אכן אטרקטיבית עבורו. יש להסתכל על הנכס בעיניים מסחריות אובייקטיביות ולוודא שהנכס לרבות מיקומו בעל ביקוש גבוה להשכרה ו/או מכירה בבוא העת.
4. לב ליבה של עסקת מקרקעין אטרקטיבית תלוי במיקום הנכס. רצוי לבחון אילו הם האזורים ה"חמים" ביותר לשכירות/מכירה בהם הביקוש הנו גבוה יחסית לאזורים אחרים.
השקעה בנכס מניב צריכה להיות נקייה משיקולים זרים שאינם מסחריים גרידא.
5. יש לבחור מינוף נכון ויעיל לעסקה הספציפית, יש לתת את הדעת שכל שינוי מינורי באחוזים בהחלט משמעותי במיוחד בעסקת מקרקעין. רצוי להגיע לתמהיל אופטימאלי אשר מגלם עלות מצרפית נמוכה, פיזור נכון בין אפיקים ומסלולים, פיזור נכון בין תקופות וגמישות מרבית בהלוואה באופן מקיף.

תמ"א 38 – ההתחדשות!!

שינויי חקיקה חדשים במימוש תמ"א 38
בתקופה האחרונה חשים אנו ברוח חדשה וחיובית הנושבת בכלי התקשורת במרבית מהביקורות וההסברים בקשר לתמ"א 38.
ככל הנראה ניתן לזקוף את השינוי שחל, בין היתר, בשל שינויי החקיקה שהתקבלו בכנסת בשנת 2008 ואשר מקלים באופן ניכר במימוש תמ"א 38, אך לא באופן הפותר את כל בעיות אי מימוש תמ"א 38 החל משנת 2005.
כאמור בשנת 2008 התקבל חוק חדש בכנסת, "חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (תשס"ח 2008), אשר הנו בעל חשיבות משמעותית לבעלי דירות, יזמים, עיריות וכל המעוניינים בדבר והמעוניינים לקדם את פרויקט תמ"א 38.
השינוי המשמעותי שחולל החוק מתבטא בכך שעד לחקיקתו כל תוספת בנייה ברכוש המשותף חייבה הסכמה של כלל בעלי הדירות בבית המשותף (למעט הרחבת דירה שלגביה נדרש רוב של 3/4 מבעלי הדירות) דבר שהקשה מאוד בקידום פרויקטים מסוג זה.
בחוק החדש הורד סף ההסכמה של בעלי הדירות עבור פעולות בנייה שונות ברכוש המשותף, כל עוד שהן שלובות עם עבודות לחיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה. המחוקק רצה ליצור תמריץ לבעלי הדירות וליזמים לפעול לחיזוק הבתים היות וכנגד עבודות החיזוק הם רשאים לנצל בצורה מקלה יותר את זכויות הבניה ברכוש המשותף ולהעלות את שווי דירותיהם.

לא זו אף זאת, המחוקק שמר על זכותם של בעלי הדירות המתנגדים לחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה לפנות למפקח על בתים משותפים בטענה לפגיעה בזכויותיהם ולדרישת תשלומי איזון ופיצויים, בהתאם לחוק המקרקעין על מנגנוניו.

יזמים ובעלי דירות, בתקופה האחרונה, מנסים בכוחות משותפים לקדם את מימוש תמ"א 38 במטרה להפיק רווחים ובמקביל הן בעלי הדירות, האזרח הפשוט ואף העיריות נהנים משיפור פני העיר, שיפוץ חיצוני לבניינים, העלאת רמת החיים וכפועל יוצא העלאת שווי הנכסים כתוצאה ממכירת זכויות בניה אשר אינם משתכללים אלה עם חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות וזמן יקר.

טיפים בנדל"ן

מספר עצות למשקיעים בנדל"ן
בתקופה האחרונה נראה כי רבים מתעניינים מעשיית רווחים בתחום הנדל"ן רבים בוחרים להשקיע את כספם בעסקאות מכר להשקעה ללא קשר ישיר לעיסוקם ולהכנסתם הפנויה.
בכדי להפיק רווחים מהתחום מומלץ להיות בקיאים בתחום ולחקור מהי העסקה המשתלמת ביותר בזמן נתון, ידוע ששוק הנדל"ן תלוי בביקוש והצע.
הפעלת שיקול דעת מקצועי ותבוני הנם אבני יסוד בהצלחת המיזם ובהפקת רווחים גם אם מדובר בעסק שאינו העיסוק העיקרי.
ישנם מספר טיפים אשר מומלצים ליישום:
1. תזרים ורווחיות כשני משיקים מקבילים. המצב האידיאלי והרצוי בנכס להשקעה מתממש כאשר התשלום עבור המשכנתא משולם באמצעות דמי השכירות. במצב כזה הנכס הנו בבחינת רווחי והעסקה בהחלט בעלת סבירות גבוהה להיחשב כמשתלמת, זאת בהנחה שהמשכנתה אינה נפרסת על תקופה קצרה במיוחד שאז ככל הנראה דמי השכירות לא יכסו את המשכנתא, ולאו דווקא בשל העובדה שעסקה שאינה משתלמת.
כמו כן, מדד נוסף וחשוב לבחינת העסקה כעסקה משתלמת הנו גובה התשואה על ההון המושקע, כך ניתן לדעת האם אכן העסקה הנה כדאית.
2. יש לשקול ולבחון האם להשקיע את ההון בנכסים יקרים או זולים, שכן נכסים יקרים משביחים את ערכם בערכים מוחלטים גבוהים יותר מאלה הזולים, על כן, מה יהווה השקעה כדאית יותר? תלוי בתנודות השוק וצפי עליית המחירים בשנים הקרובות.
יתכן ועל דירה זולה יחסית גובה התשואה יהיה גבוה יותר מגובה תשואה בדירות יקרות, וזאת אף על פי שבפועל ההון המושקע ברכישת הנכס הזול יעמוד על כחצי מההון המושקע ברכישת נכס יקר. במצב שצפי עליית מחירי הדירות הנו יציב, נראה שכדאי בהחלט להשקיע בנכס זול בעל תשואות גבוהות לעומת נכס יקר בעל תשואות נמוכות יחסית.
3. במעמד קבלת ההחלטה באם להשקיע בנכס למטרות שכירות מוטב לאפיין את פרופיל השוכר הפוטנציאלי ולאבחן האם הדירה אכן אטרקטיבית עבורו. יש להסתכל על הנכס בעיניים מסחריות אובייקטיביות ולוודא שהנכס לרבות מיקומו בעל ביקוש גבוה להשכרה ו/או מכירה בבוא העת.
4. לב ליבה של עסקת מקרקעין אטרקטיבית תלוי במיקום הנכס. רצוי לבחון אילו הם האזורים ה"חמים" ביותר לשכירות/מכירה בהם הביקוש הנו גבוה יחסית לאזורים אחרים.
השקעה בנכס מניב צריכה להיות נקייה משיקולים זרים שאינם מסחריים גרידא.
5. יש לבחור מינוף נכון ויעיל לעסקה הספציפית, יש לתת את הדעת שכל שינוי מינורי באחוזים בהחלט משמעותי במיוחד בעסקת מקרקעין. רצוי להגיע לתמהיל אופטימאלי אשר מגלם עלות מצרפית נמוכה, פיזור נכון בין אפיקים ומסלולים, פיזור נכון בין תקופות וגמישות מרבית בהלוואה באופן מקיף.

יתרונות וחסרונות הטרנד הבא בתחום הנדל"ן – קבוצת רוכשים.

קבוצת רוכשים הנה קבוצה של אנשים, בעלי תחום עניין משותף או לא, המתאגדת יחדיו על מנת לרכוש נכס/דירה ישירות מהקבלן או מהיזם ו"ליהנות" מההטבות הנלוות לקנייה מרוכזת.
לכאורה, ניתן לראות מגמה זו בכל ענפי המסחר בארץ ובעולם שכן כאשר הקנייה של הסחורה הנה מסיבית ניתנת הנחה משמעותית לרוכש.

קבוצת רוכשים אינה לוקחת חלק בתכנון הפרויקט או בכל הפאן היזמי הכרוך בליווי פרויקט בנייה ככל שיהיה, למעשה קבוצת רוכשים חוסכת לעצמה זמן רב אשר עלול לגזול פרויקט שבו הקבוצה הנה גם היזם כמו בקבוצות רכישה.

קבוצת רוכשים יכולה להתאים למגוון רחב של אנשים היות ואינה כוללת בחובה סיכונים, אשר לא נכסף אליהם הרוכש הסביר, ברכישה סטנדרטית מהקבלן/יזם, דהיינו, עצם ההתאגדות בקבוצה לא מוסיפה אלמנט של סיכון.

עסקת הרכישה מתגבשת רק לאחר הוצאת היתר בנייה, פרמטר חשוב אשר משרה תחושת ביטחון עבור הרוכש, היות וכל ההתחייבויות מול הקבלן הנם סופית הן לגבי המפרט הטכני והן בעניין המחיר הסופי. כמו כן, עצם התגבשות העסקה לאחר קבלת היתר חוסך לרוכש כשנה וחצי המתנה לקבלת היתר כפי שמקובל בקבוצות רכישה.
כחלק מעסקת הרכישה ניתנת לרוכש האפשרות לפריסת התשלומים של הנכס בהתאם לקצב הבנייה.
חסרונותיה של קבוצת הרכישה מתבטא במיוחד בגובה ההנחה שמקבלת הקבוצה אשר נע בין 8%-12% ובתשלום מס רכישה על דירת המגורים (כולל הקרקע) במידה והרוכש אינו זכאי לפטור.
יש לציין שבקבוצות רכישה ההנחה נעה בין 15%-20%, במקרה הטוב שבו העלויות הצפויות לא השתנו למעלה בזמן הבנייה.

יש הנוטים לחשוב כי מבחינה תדמיתית קבוצת רוכשים הנה האחות התאומה אבל הפחות מוצלחת של קבוצת הרכישה, אני נוטה להסתכל על הדברים קצת אחרת ולהגדיר זאת כך:
קבוצת הרוכשים משלמת מעט יותר על מנת לחסוך לעצמה Time Consuming בניהול הפרויקט והליווי היזמי, פריסת התשלומים נוחה יותר, והביטחון ברכישת הנכס הנו משמעותי ביותר וזאת למצער לאור פרשת חפציבה.

אינני שוללת כלל וכלל את קבוצות הרכישה רק שמסתמן שינוי עתידי ברשות המסים אשר יתכן ויכביד על אופן המיסוי בקבוצות הרכישה שכן אחד היתרונות הבולטים בקבוצות הרכישה הנו ההימנעות מתשלום מע"מ עבור הקרקע ממי שאינו מסווג כעוסק לצורך מע"מ.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד ברכישת נכס ו/או דירה למגורים יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.
המחברת עו"ד דברת יעקב הנה בעלת משרד עורכי דין ברעננה מתמחה בתחום הנדל"ן לרבות ליווי קבוצות רכישה/תמ"א 38 ומיסוי מקרקעין, מסחרי\אזרחי, היי-טק, ודיני הסכמים.
המחברת הנה בעלת תואר שני במינהל עסקים MBA מאוניברסיטה בבריסל, שבלגיה.
כתובת אי מייל: dovrat.jacob@gmail.com
www.djlaw.co.il

תמ"א 38 - תחזית

עקב אכילס של תמ"א 38, מהו?
לכאורה תמ"א 38 אמורה הייתה ליצור פריצת דרך עצומה בשוק הנדל"ן, במיוחד באזור מרכז הארץ שבו ערך הקרקע עולה כמעט באופן מתמיד. על כן נשאלת השאלה מדוע היזמים ובעלי הדירות לא מימשו עדיין את הערך המוסף הרב שהתוכנית עשויה להניב?
מעשה עיקרי תמ"א 38 ולב ליבה של התוכנית מסתכם בקביעת הסדרים תכנוניים כלכליים וחוקיים לשיפור מבנים אשר אינם עומדים בתקן הישראלי (נבנו לפני 1980) וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה, באמצעות הענקת תמריצי בנייה המלווים בדרך כלל בתוספת זכויות בנייה והקלות מסוימות במיסוי.
מהו עקב אכילס של תמ"א 38?
התשובה מחולקת לשני שלבים עיקריים:
שלב ראשון: קבלת הסכמה ממשית מבעלי הדירות לאחר בירור מעמיק של הזכויות העתידיות של כל הבעלים בהתאם לתנאי מימוש תמ"א 38.
לא זו אף זאת, אופן ההתמודדות עם השכן הסרבן אף הוא מעיד על קשיים רבים במימוש התוכנית.
לעניות דעתי, על מנת להגיע להסכמה מהירה ויעילה עם השכן הסרבן רצוי תחילה לפעול בהתאם להנחיות שלהלן:
• הבנת מקור התלונה – האם ניתן להגיע לפתרון במסגרת האפשרויות.
• האם הבניין עומדת בתנאי הרוב הנדרש למימוש הפרויקט – ללא השכן הסרבן?
• פנייה למפקח על בתים משותפים לאישור הפרויקט.
• הדגשת התמריצים למימוש תמ"א 38 בשילוב עם תוכנית בניין עיר – תב"ע מקומית.
 חיזוק הבניין לפי תקן 413 היינו, עמידות בפני רעידות אדמה.
 הוספת מעלית.
 הוספת חניה.
 שיפוץ כללי של המבנה וחדר המדרגות.
 הרחבת הדירות הקיימות עד 25 מטר.
 בניית קומה נוספת בבניין ומעליה חדרי יציאה לגג בשטח של עד 23 מטר, כאשר לכל דירה עליונה מצלילות של עד 1/3 משטח הגג הפנוי.
 ועוד הטבות שונות לפי ערך הזכויות בגג ובהתאם למסוכם עם הקבלן המבצע.
 גולת הכותרת בפרויקט: השבחת שווי הנכס לאחר מימוש התוכנית בכ 20%-30%, ללא כל עלות מצד בעלי הדירות.


שלב שני:
הבירוקרטיה הכרוכה באישור התוכניות המוגשות לעירייה.
נראה שכל מילה מיותרת וכל אחד בליבו כבר מבין את אופן היישום המסורבל של התוכנית, שכן גם אם בניין מכיל 10 דיירים בלבד הדעות והדרישות בו בוודאי יאמירו, ללא סוף.
על כן אתמקד הפעם בשלב הראשון, שהוא למעשה תלוי בבעלי הדירות, אשר מחד מעוניינים לקדם את התוכנית, ומאידך רוצים לקבל את המקסימום האפשרי בכל מחיר.
במקרים רבים בעלי הדירות אינם מגיעים לעמק השווה וכל האנרגיות שהושקעו על מנת לרכז את הסכמתם יורדות לטמיון, שכן פרויקטים רבים כלל אינם מגיעים לשלב האישורים מול הרשויות והרעיון נגנז עוד בשלב קבלת ההסכמות, וזאת ברוב המקרים, בשל צרות עין של קומץ קטן של בעלי דירות אשר מעכבים את מימוש התוכנית לכל הצדדים הקשורים לפרויקט.
כאמור, במקרים רבים, בעלי הדירות, אינם תורמים להקלת התהליך שכן ישנה נטייה של אנשים רבים לנסות ולהגיע למצב שבו הם מנצלים את מקסימום ההטבות המוצעות במסגרת התוכנית. בעלי הדירות מסרבים להפנים שלא ניתן לקבל במסגרת התוכנית את כל ההטבות המוצעות בשל תנאים פיסיים גיאוגרפיים של הבניין עליו מדובר, ואפילו יתכן מצב שבו באותו הבניין ישנם בעלי דירות אשר יוצאים נשכרים במעט יותר מבעלי דירות אחרים, לדוגמא: במקרים רבים קומות החזית והעורף מתוכננות באופן שונה ולא ניתן להגיע לתוצאה זהה כך שכל הבעלים יהיו נשכרים באותה המידה. ישנם מצבים, שחוסר השוויון המזערי הנו בלתי נמנע, ואף לא ניתן להגיע לשוויון מוחלט גם בהשבת כסף לבעל אותה דירה שכן כך עלולה להיפתח תיבה של "חליבה" מצד בעלי דירות רבים אשר חשים לפתע שאינם נשכרים דיו... נראה כי הביטוי; הדשא של השכן ירוק יותר, מתאים מאוד לסיטואציה.
התקשורת שאינה מפרגנת לתמ"א 38 אף מוסיפה נדבך משמעותי בכשלי מימוש תמ"א 38 ועל כך אפרט להלן:
• משרד הפנים מודה: "תמ"א 38 נחלה כישלון; תוספת הבנייה לא השתלמה".
• "אפס בסולם ריכטר – השלכותיה הכלכליות של תמ"א 38. ...הביקורת המושמעת כיום בנוגע לתמ"א 38 נוגעת בעיקר לאותם חללים בדרכי יישומה של התכנית, שנותרו בלתי פתורים. לחללים אלו משמעות כלכלית הנוגעת לכדאיות יישומה של התכנית", ד"ר בועז ברזילי, שמאי מקרקעין בעל משרד פעיל בהרצליה, גיאוגרף מומחה לתכנון עירוני באונ' תל-אביב, חבר וועדת ערר מס שבח ביה"מ המחוזי חיפה.
• המהנדס ישראל דוד, יועץ לעיריית ת"א: "באים אלי יזמים ומדברים על התוספת שיקבלו במקום על חיזוק המבנה... ביצוע תמ"א 38 בבניין בן 60 שנה זה כמו לנסות להפוך קשישה בת 80 לבר רפאלי".
דעות חיוביות והצעות חוק לשיפור תנאי תמ"א 38 מעלות את אחוזי המתעניינים בפרויקט:
• בדיון שהתקיים בוועדת הכלכלה של הכנסת בראשות ח"כ אופיר אקוניס חשפה נציגת משרד הבינוי והשיכון מנהלת אגף תכנון ערים סופיה אלדור תוכנית עבודה לפיה המשרד תומך בהגדלת זכויות הבנייה לשתי קומות וחצי, על-מנת להפוך את התוכנית לכלכלית. לגישתה גם לאחר שתאושר התוספת, ההחלטה הסופית תישאר בסמכותן של הוועדות המקומיות.
אסכם ואדגיש כי לעניות דעתי, על בעלי הדירות, לראות את הפרויקט כמכלול, ומנקודת מבט כללית ורחבה יותר ולאו דווקא לחשוב באופן מתמיד על ההטבה האישית והפרטית שיניב הפרויקט עבורם לעומת שאר בעלי הדירות. כאשר יגיע היום ובו בעלי הדירות יתמקדו בהצלחת הפרויקט כמכלול ולא יתעסקו ב"מי מקבל יותר" נראה יותר בניינים אשר נהנים מהטבות התוכנית.
תמ"א 38 הנה עסקת מקרקעין מורכבת וסבוכה, על כן ישנה חשיבות עליונה בייעוץ וליווי משפטי כתנאי לביצוע הפרויקט.
בחירה תבונית תסייע במימוש של מלוא הזכויות העומדות לרשות בעלי הדירות בבניין.
האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
המחברת עו"ד דברת יעקב הנה בעלת משרד עורכי דין ברעננה מתמחה בתחום הנדל"ן לרבות ליווי קבוצות רכישה/תמ"א 38 ומיסוי מקרקעין, מסחרי\אזרחי, היי-טק, ודיני הסכמים.
המחברת הנה בעלת תואר שני במינהל עסקים MBA מאוניברסיטה בבריסל, שבלגיה.
כתובת אי מייל: dovrat.jacob@gmail.com
www.djlaw.co.il

האם ביטול מס שבח על דירות להשקעה אכן ימתן את עליית המחירים המתמדת בשוק הנדל"ן?

חוק מיסוי מקרקעין מחייב את מוכר המקרקעין בתשלום מס על רווחיו כאשר אינו זכאי לפטור על פי החוק, בגובה של כ- 20% בגין הרווח הריאלי, בדומה למס רווח הון שנגבה מהמשקיעים בבורסה, אך עם זאת, בפועל, דירות פרטיות בישראל נהפכו לנכס פטור ממס היות וישנם מגוון פטורים אשר מאפשרים לרוב הציבור להימנע מתשלום המס.
אופן הכוונה העתידית לבטל את הפטור ממס שבח על דירות להשקעה נועד ככל הנראה למתן את עליית המחירים המתמדת בשוק הנדל"ן בארץ, שכן בתנאים הנוכחיים היווה שוק הנדל"ן אפיק השקעה מועדף על משקיעים רבים היות והנו סולידי ומניב ולאו דווקא מיועד לאיילי ההון בלבד אלא גם למשקיעים מהמעמד הבינוני.

כאמור, בימים אלו מתדיינים במשרד האוצר, אגף התקציבים בראשותו של אודי ניסן, בדבר אפשרות ביטול הפטור ממס שבח לדירה להשקעה קרי, דירה שנייה ויותר.
התוכנית טרם התגבשה לכדי החלטת שר, ובמידה ותאושר על ידי שר האוצר וראש הממשלה, יבוטל הפטור ממס שבח על דירות להשקעה החל מינואר 2011.
על פי התוכנית הפטור לא יהיה רטרואקטיבי – היינו, הרווח שנצבר עד ינואר 2011 יהיה פטור ממס והמס יחול רק על הרווח שנצבר החל מינואר 2011.
באגף התקציבים צופים כי ביטול הפטור ממס שבח יגדיל את השוויון, יקטין פערים באוכלוסיה, ואף יקטין את הביקושים הספקולטיביים לנדל"ן מצד המשקיעים, וכך גרום לייצוב מחירי הדירות במדינה.
ישנם טעמים רבים שגורמים לרבים להתנגד לתוכנית, כאשר בראש ובראשונה סבורים הם כי הטלת המס לא בהכרח תוביל לירידת מחירים, וכי ישנה גישה הסבורה שביטול הפטור ממס יגרור לדרישת תשואה גבוהה יותר על ההשכרה – דהיינו להעלאת דמי השכירות.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
מעבר לכל האמור לעיל, ואף אם תותקן החקיקה, הניסיון מלמד שתכנון מס מוקדם ונכון, באמצעות ליווי משפטי מקצועי, יאפשרו גם בעתיד למכור דירות בפטור ממס.
המחברת עו"ד דברת יעקב הנה בעלת משרד עורכי דין ברעננה מתמחה בתחום הנדל"ן לרבות ליווי קבוצות רכישה/תמ"א 38 ומיסוי מקרקעין, מסחרי\אזרחי, היי-טק, ודיני הסכמים.
המחברת הנה בעלת תואר שני במינהל עסקים MBA מאוניברסיטה בבריסל, שבלגיה.
כתובת אי מייל: dovrat.jacob@gmail.com
www.djlaw.co.il