עצות למשקיעים בנדל"ן - טיפים בנדל"ן - המשך

טיפים לרכישת דירה יד שנייה
כאשר רוכשים דירת יד שנייה מוטלת רוב האחריות לבדיקת הזכויות החוקיות והקנייניות של הדירה על הרוכש.
יתרה מכך, בעת רכישת דירה יד שנייה מצפה המחוקק מהרוכש לבצע את כל הבדיקות הנדרשות על מנת לבדוק מהן הזכויות החוקיות והקנייניות של הנכס שמוצע לרכישה.
לעומת זאת בדירות הנרכשות מקבלן – היינו - יד ראשונה המחוקק יוצא מנקודת הנחה שהרוכש הנו הצד החלש בעסקה מול הקבלן המיומן, ועל כן החקיקה מסדירה הגנות רבות עבור הרוכש.
ההגנות היחידות העומדות לטובת הקונה אמורות לבוא לידי ביטוי בחוזה המכר באמצעות סעיפים מיוחדים המגנים על הרוכש מפני עיוות דין, מרמה, אי קבלת התמורה בזמן ובהתאם לחוזה וכיו"ב.
מומלץ לשכור שירותי עורך דין על מנת שיוכל לבצע את הבדיקות הנדרשות המפורטות להלן:
בדיקות טרום קנייה:
 בדיקות ברשויות המקומיות: תכנית בניין העיר. בתכנית בניין עיר (הפתוחה לעיון במחלת ההנדסה ברשות המקומית) ניתן לבדוק מה מתוכנן להיבנות בקרקעות הפנויות באזור של הנכס עליו אתם מבררים ומה הייעוד שלהם? לדוגמא: מגורים, מסחר, תחנת דלק, גני שעשועים, וכד'.
כמו כן, בתיק הבניין ניתן לראות מהי ההיסטוריה של הבניין, האם ידוע על חריגות בנייה, צווי הריסה או צווים אחרים, מנהליים או שיפוטיים שהוצאו בקשר לנכס.
הבניין והדירה שעליהם מתעניינים אמורים להיות תואמים להיתר הבנייה שניתן בעת שנבנה.
בעניין זכויות הבנייה: כשמדובר בקומת הגג, יש לבדוק האם זכויות הבנייה בגג הצמוד לדירה שייכות לבעל הדירה או לרכוש משותף של כל הדיירים.
יש לבדוק חבות בתשלום היטל השבחה אשר יפורט בהמשך ובפרק מיסוי מקרקעין.
 בדיקת הדירה והבניין: רצוי לבקר בדירה מספר פעמים לפני שמקבלים את ההחלטה לרכוש את הדירה וכמובן לכלול ביקור בשעות היום.
בעניין גודל הדירה – ייתכנו הבדלים בין שטח הדירה המופיע בטאבו, השטח המופיע בחשבונות ארנונה והשטח כפי שהוא בפועל. בדרך כלל פער של בין 10%-12% בין נסח הטאבו לעומת חשבון הארנונה נחשב כסביר אולם מעבר לכך יכול להתגלות כתוצאה של תוספות בנייה לאורך השנים כגון סגירת מרפסות וכיו"ב. בעניין הזה יש להתייעץ עם עורך הדין על מנת לבדוק כיצד מתמודדים עם הפער האמור ומגנים על הרוכש.
כמו כן, מומלץ לפתוח עיניים מפני שרלטנים אשר מנסים למכור דירות שאינן שייכות להם באמצעות ייפויי כוח מזויפים, תעודות זהות מזויפות וכד'. תמיד יש לבקש מסמכים מקוריים במידת האפשר.
בדיקת הסביבה: יש לבדוק את מידת הקרבה של הדירה למוסדות חינוך, גישה לתחבורה ציבורית והכול בהתאם לצרכים הפרטיים שלכם.
אולם דבר חשוב אשר עלול להוריד את ערך הנכס הנו רמת זיהום אויר והקרינה מאנטנות סלולאריות.
כיום אנטנות סלולאריות הקרובות לנכס עלולות להוריד את ערכו באופן משמעותי.

בדיקות משפטיות: הבדיקה שמשפטית צריכה להיות על ידי עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן. על עורך הדין לבדוק האם ישנם עיקולים, שעבודים או זכויות אחרות הרובצים על הנכס והאם ישנם מכשולים כלשהם לעניין מסירת החזקה בדירה (דייר בדיירות מוגנת וכיו"ב) ורישום הדירה על שם הרוכש בטאבו או מנהל מקרקעי ישראל.
מספר נקודות ספציפיות שעל עורך הדין לבדוק:
 נסח טאבו או (אישור מצב זכויות): נסח טאבו מהווה את המקור החשוב ביותר לבדיקת הזכויות המשפטיות של המוכר.
כאשר הנכס אינו רשום בטאבו ניתן לבקש מסמך הקרוי מצב זכויות ממנהל מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת.
מוכר יחיד – כאשר מוכר הדירה הנו יחיד ויש לו בן/בת זוג עליו לספק מסמך ובו מפורט/ת הסכמת בן/בת הזוג למכירת הנכס, למרות שהנכס רשום על שם אדם אחד בלבד.
מוכר שאינו רשום כבעלים – יש לבדוק ששולמו כל המיסים הנדרשים בעסקאות הקודמות, העדר מסמכים לרבות אישור מיסים עלול להכשיל בסופו של דבר את רישום הזכויות על שם הרוכש.
הסכם המכר: ישנם סעיפים חשובים שעל עורך הדין לכלול בהסכם המכר:
לוח התשלומים: בעסקאות נדל"ן התמורה מחולקת למספר "עצירות ביניים" המהוות לוח תשלומים: כאשר 10%-15% מסכום התמורה משולמים במועד חתימת ההסכם.
בין מועד החתימה ועד המסירה משולמים כ 60% מהתמורה ואז בהתאם לסכום ששולם עד כה תשולם כל שאר התמורה במועד מסירת החזקה אשר יעמוד על כ- 10%-15% מערך התמורה.
לוח התשלומים מסתמך על מספר גורמים כגון: המועדים הכספים יעמדו לרשות הקונה, בהתאם למועד לקיחת ההלוואה וכיו"ב.
במידה ורובצת משכנתא על הנכס חשוב שלוח התשלומים יסדיר את דרך הפירעון של המשכנתא. במקרים רבים הקונה ישלם את יתרת המשכנתא של המוכר ישירות לבנק וזה יחשב תשלום עבור הנכס. על הקונה לוודא שלוח התשלומים מותאם לכך שהמוכר יקבל כספים בהתאם לקצב אישורים הנדרשים לקונה לצורך רישום הזכויות בדירה על שמו. כמו כן על הרוכש לוודא האם המוכר זכאי לפטור ממס שבח ובמידה וכן עליו לדרוש מהמוכר לכלול הצהרה בדבר בהסכם.
לכן במידה וידוע שכתוצאה מביצוע העסקה יוטל על המוכר מס שבח ו/או היטל השבחה בסך שלא יעלה על 80,000 ₪ יש לדאוג שסכום זה לפחות לא ישולם למוכר אלא יופקד בנאמנות בידי עורך הדין עד להצגת אישור המס הרלוונטי המוכר.
מומלץ שהתשלום הראשון והאחרון יבוצעו באמצעות שיק בנקאי.
הערת אזהרה – עסקת מכר עשויה לקחת מספר חודשים, כאשר עד אשר העסקה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין הזכויות עדיין רשומות על שם המוכר עם הערת אזהרה לטובת הרוכש, וכי רק לאחר גמר התשלום מבוצעת העברת הזכויות על שם הרוכש ותהליך זה גם יכול להמשך מספר חודשים.
חשוב להבטיח את זכויות הרוכש על ידי רישום הערת אזהרה בטאבו מייד לאחר החתימה על ההסכם. הערת אזהרה הינה הערה הנרשמת בטאבו ומעידה כי נעשתה עסקה בנכס.
עקרונית, כאשר קיימת הערת אזהרה בטאבו אין אפשרות להעביר זכויות כל עוד ההערה קיימת.

חשוב מאוד שעורך הדין רשם את הערת האזהרה בטאבו מייד לאחר החתימה על ההסכם וכן מומלץ לציין בהסכם המכר כי הסכום המשולם במעמד חתימה על ההסכם יופקד אצל עורך הדין בנאמנות ויועבר למוכר רק לאחר שנרשמה הערת האזהרה לטובת הקונה.

משא ומתן וזיכרון דברים:
במיוחד בשלב משא ומתן רצוי להיעזר בשירותי עורך דין אשר עלול להזהיר מפני סכנות בחוק אשר אינן גלויות לצדדים כביכול.
בתקדימים משפטיים נקבע מפורשות כי לזיכרון דברים תוקף מחייב שאינו פחות מזה של כל הסכם אחר, לכן מומלץ לדלג על שלב זיכרון הדברים ולעבור מייד לשלב העברת טיוטות של הסכם המכר בין עורכי הדין ובכך להימנע ממצב של זיכרון דברים מחייב כאשר אחד הצדדים מתחרט ואינו מעוניין בעסקה.
נספחים להסכם המכירה: במעמד חתימה על ההסכם יחתום המוכר על ייפוי כוח המאפשר לעורכי הדין להעביר את הזכויות בנכס על שם הקונה. ייפוי כוח זה יועבר לקונה רק לאחר ששילם את מלוא התמורה עבור הנכס. בהסכמים רבים מתבקש הקונה לחתום על ייפוי כוח לביטול הערת אזהרה במידה ויפר את תנאי ההסכם, כך יוכל עורך הדין של המוכר למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הרוכש.
במעמד החתימה על ההסכם יחתים עורך הדין של המוכר את המוכר על שטרי מכר אשר יועברו לקונה בעת המסירה.
מסים:
היטל השבחה: יש לבדוק עם עורך הדין האם העסקה כוללת בתשלום היטל השבחה ועל מי מהצדדים מוטל תשלום היטל ההשבחה. היטל השבחה הנו תשלום המוטל על בעלי זכויות במקרקעין בעקבות אישור תכניות מסוימות על ידי ועדות התכנון והבנייה או בשל אישורים אחרים המוענקים כדין. בדרך כלל מוטל תשלום היטל השבחה על המוכר אלא אם כן העניין בא לידי ביטוי בהפחתת התשלום עבור הדירה ואז ישולם היטל ההשבחה על ידי הרוכש.
גובהו של היטל ההשבחה הנו מחצית מגובה ההשבחה, כלומר, מחצית משיעור עליית שווי השוק של המקרקעין.
מס שבח: על מנת להיות זכאי ולעמוד בתנאי הפטור מתשלום מס שבח יש לבצע תכנון מס ולהיוועץ עם עורך דין הבקיא בתחום.
מוכרי דירות ונכסי מקרקעין חייבים במס שבח אלא אם כן הנם זכאים לפטורים שונים הקבועים בחוק, כאשר מס השבח נוצר למוכר מהרווח במכירת הדירה.
חישוב הרווח נעשה באמצעות נוסחה המשקללת את מועד ומחיר הרכישה, מועד ומחיר המכירה, עליית המדד, הוצאות שונות שהוצאו בקשר עם הדירה ועוד.
תכנון מס נכון עשוי לחסוך למוכר ממון רב, ישנם עסקאות שבהם מתברר לאחר חישוב כי לא נוצר רווח ממכירת הדירה כלל, ובמקרה כזה עדיף להימנע מבקשת פטור ולשמור את זכות השימוש בפטור לעתיד לבוא.
מס רכישה: כל רוכש של זכויות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה. שיעור המס עולה ככל שעולה מחיר הנכס ובהתאם למדרגות מס.
מאחר וסעיפי החוק הנוגעים למס רכישה נוטים לשינויים תקופתיים יש לבצע תכנון מס באמצעות עורך דין המתמחה בכך.
מדרגות המס נעות בין 0.5%-5%.
מסירת הדירה לרוכש: במרבית החוזים התשלום האחרון מותנה בכך שהמוכר ימציא לקונה את כל האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות על שם הקונה וימסור לו את הדירה. עורך הדין צריך לוודא שאכן כל האישורים בידו טרם שולמה יתרת התמורה עבור הדירה.
בטרם מסירת החזקה בדירה יש לבצע העברה של חשבונות החשמל, גז, ארנונה וועד בית משם המוכר לשם הקונה ולוודא שלא נותרו חובות לגופים אלה. כמו כן על הצדדים לבצע רישום של המונים כגון חשמל גז וכד'.
רישום הזכויות על שם הרוכש: הגענו לשלב הסופי בעסקת המכר, זהו השלב חשוב שבו מסיימים את העסקה. לצורך ביצוע העברת הזכויות בטאבו נדרשים שטרות חתומים על ידי הצדדים, אישורי רשויות המסים (מס שבח, רכישה, מס מכירה והיטל השבחה) ייפויי כוח ועוד.

תמ"א 38 – ההתחדשות!!

שינויי חקיקה חדשים במימוש תמ"א 38
בתקופה האחרונה חשים אנו ברוח חדשה וחיובית הנושבת בכלי התקשורת במרבית מהביקורות וההסברים בקשר לתמ"א 38.
ככל הנראה ניתן לזקוף את השינוי שחל, בין היתר, בשל שינויי החקיקה שהתקבלו בכנסת בשנת 2008 ואשר מקלים באופן ניכר במימוש תמ"א 38, אך לא באופן הפותר את כל בעיות אי מימוש תמ"א 38 החל משנת 2005.
כאמור בשנת 2008 התקבל חוק חדש בכנסת, "חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (תשס"ח 2008), אשר הנו בעל חשיבות משמעותית לבעלי דירות, יזמים, עיריות וכל המעוניינים בדבר והמעוניינים לקדם את פרויקט תמ"א 38.
השינוי המשמעותי שחולל החוק מתבטא בכך שעד לחקיקתו כל תוספת בנייה ברכוש המשותף חייבה הסכמה של כלל בעלי הדירות בבית המשותף (למעט הרחבת דירה שלגביה נדרש רוב של 3/4 מבעלי הדירות) דבר שהקשה מאוד בקידום פרויקטים מסוג זה.
בחוק החדש הורד סף ההסכמה של בעלי הדירות עבור פעולות בנייה שונות ברכוש המשותף, כל עוד שהן שלובות עם עבודות לחיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה. המחוקק רצה ליצור תמריץ לבעלי הדירות וליזמים לפעול לחיזוק הבתים היות וכנגד עבודות החיזוק הם רשאים לנצל בצורה מקלה יותר את זכויות הבניה ברכוש המשותף ולהעלות את שווי דירותיהם.

לא זו אף זאת, המחוקק שמר על זכותם של בעלי הדירות המתנגדים לחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה לפנות למפקח על בתים משותפים בטענה לפגיעה בזכויותיהם ולדרישת תשלומי איזון ופיצויים, בהתאם לחוק המקרקעין על מנגנוניו.

יזמים ובעלי דירות, בתקופה האחרונה, מנסים בכוחות משותפים לקדם את מימוש תמ"א 38 במטרה להפיק רווחים ובמקביל הן בעלי הדירות, האזרח הפשוט ואף העיריות נהנים משיפור פני העיר, שיפוץ חיצוני לבניינים, העלאת רמת החיים וכפועל יוצא העלאת שווי הנכסים כתוצאה ממכירת זכויות בניה אשר אינם משתכללים אלה עם חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות וזמן יקר.

האם תמ"א 38 "טובה ליהודים"?

האם תמ"א 38 "טובה ליהודים"?
תכנית המתאר הארצית הממשלתית הידועה בשם תמ"א 38.
תוכנית מתאר ארצית תמ"א 38 אושרה באפריל 2005 והציבה לה כיעד, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה תוך כדי הענקת זכויות בנייה לבעלי הדירות תמורת חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. ליועצי הנדל"ן דעות רבות בנוגע לאופן מימוש התוכנית.
האם התוכנית המדוברת אכן "טובה ליהודים" במיוחד לאור האופציה האטרקטיבית הקורצת מעבר לפינה הנקראת פינוי בינוי.
מעל לכל יש לקחת בחשבון מה מכילות אותן זכויות, והאם ניתן לנצל בכל בניין או דירה את כולן או שמא רק חלק מהן? זכויות הבנייה המרביות הניתנות לניצול הנן כדלקמן: חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, בניית קומת מגורים נוספת על הגג, שיפור ושיפוץ חדר המדרגות ושיפוץ חזית הבניין, שיפור פני הגינה ושטח החניה, הוספת מעליות, מרפסת או ממ"ד לכל דירה.
כאמור לא בכל דירה ניתן לנצל את מרב הזכויות ועל כן ישנם חילוקי דעות רבים בקרב בעלי הדירות ובניינים רבים מתקשים להגיע להסכמה מלאה מכלל הבעלים.
למותר לציין כי, על אף שהחוק דורש הסכמה של שני שלישים בלבד מקרב בעלי הדירות, בפועל דורשים מרבית הקבלנים הסכמה של כל בעלי הדירות, קרי 100% הסכמה.
לעומת זאת, תוכנית מתאר פינוי בינוי מציעה לבעלי הדירות, דירות חדשות עם תשתיות סביבתיות משופרות בתמורה לדירות הישנות שלהם, זוהי למעשה עסקת קומבינציה בה העירייה או היזם מציעים לבעלי הדירות פינוי הבניין או מתחם ולהקים במקומו בניין חדש באותו המקום.
ללא ספק פינוי בינוי מציעה לבעלי הדירות עסקה משתלמת מאין כמוה, אולם גם לתוכנית זו אשר נראית אטרקטיבית ביותר יש מכשולים רבים כגון: הוצאת הדיירים מבתיהם, ואשר על כן עד כה אושרו עשרות בודדות של תוכניות בכל רחבי הארץ.
ישנם הסבורים כי תמ"א 38 מהווה פיתרון זמין ומהיר אולם אינה יעילה לטווח ארוך היות וכביכול "מלבישים" בניין ישן ומתפורר בעטיפה חדשה ויפה, וכך גורמים לצפיפות יתר באזור המגורים ומצוקת חנייה. לעומת זאת, מאמינים הם שתוכנית פינוי בינוי מעניקה פתרון יעיל ויסודי לטווח ארוך של עשרות שנים בבנייה חדישה ואיכותית תוך העלאת רמת התשתיות הסביבתיות לרווחת התושבים, היות הפתרון הוא מן היסוד לרבות חנייה, ובנייה בהתאם לסטנדרטים העכשוויים.
סבורני שתמ"א 38 אשר מעניקה פתרון יעיל וזמין לאחת הבעיות המטרידות בתחום התכנון והבנייה בישראל, שכן רוב המבנים במדינה אשר הוקמו עד 1980 אינם עומדים בתקנות עמידות בפני רעידות אדמה ולכן עלינו לנצל את ההזדמנות ולקדמה בכל המרץ.
תוכנית פינוי בינוי הינה אטרקטיבית ביותר אולם לא מוצעת על ידי העירייה בתדירות גבוהה כלל.
אסכם ואומר כי עדיף ציפור אחת ביד מאשר שניים על העץ.
תמ"א 38 הנה עסקת מקרקעין מורכבת וסבוכה, על כן ישנה חשיבות עליונה בייעוץ וליווי משפטי כתנאי לביצוע הפרויקט.
בחירה תבונית תסייע במימוש של מלוא הזכויות העומדות לרשות בעלי הדירות בבניין.
האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
המחברת הנה בעלת משרד עורכי דין המתמחה בנדל"ן לרבות תמ"א 38, מסחרי\אזרחי, היי-טק, ודיני הסכמים.
dovrat.jacob@gmail.com
www.djlaw.co.il